融資を利用する方が良いのか

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資については融資（他人資本）を使えることが
他の投資との大きな違いとも言えます。

しかし、中には融資の利用はせずに現金にて物件購入を検討しているという
お考えの方もいらっしゃいます。

現金購入される方は大きく2つの分かれます。

一つは潤沢なご資金を所有されている方が現金購入される場合
もう一つは借入をするのが怖い、金利を払うのがもったいないなど
安全性と支払いを気にされて現金購入を検討される場合です。

では、現金購入とローンを使った場合はどのようになるのでしょうか。
分かりやすくするために購入時の諸経費は無しとして記載いたします。



《例》現金購入


3,000万円　9％　

満室想定賃料　：　　270万円
空室損・運営費：　　 62万円（満室想定賃料の23％）
――――――――――――――――
税前CF　　　  ：　  208万円


3,000万円に対して、208万円の戻り



《例》3,000万円を頭金とし、金利2.9％　30年融資にてアパートを3棟購入した場合

3,000万円　9％　

満室想定賃料　：　　270万円
空室損・運営費：　　 62万円（満室想定賃料の23％）
ローン返済　　：　　100万円
――――――――――――――――
税前CF　　　  ：　  108万円

3,000万円に対して、324万円（108万円×3棟）の戻り


同じ3,000万円を使い、同じ物件を購入したとしても
融資を使った方が、116万円多くなることが分かります。

物件にもよりますが
融資を使う場合は（賃料収入－空室損－運営費）＞　返済額
となる場合は融資使った方が収益を上げる場合は有利になります。

安全性については現金購入よりはリスクが上がると言えるかもしれませんが、
東京経済圏の物件であればリスクヘッジは物件選定によって
いくらでもヘッジができると言えるでしょう。

そのため、収益を自己資金に対する回収率でみるようであれば
融資を使った方が有利と言えます。