CFに着目した借り換え時期の計算法について

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

物件購入後に出来る投資効率を高める為には
「賃貸運営を見直す（賃料を上げる・空室率を下げる・運営費を下げる等）」
と
「資金調達条件を見直す」
と大別すると二つに分けられます。

資金調達条件の見直しの場合、
「金利を下げる。（返済総額を下げる）」
というケースが多いですが、
「期間を延ばす（月額返済額を下げる。）」
という手法もあります。

後者である「期間を延ばす」理由はCFを延ばすという観点から行われるわけですが、
これについては購入時からある程度予測だてる事が可能です。

現在の融資情勢からすると
一般的なプロパーローンで購入する場合、
金利1％台で可能ですが、融資期間は「30年-築年数」となります。

ですが、アパートローンに強い某ノンバンクの場合、
一定の条件がありますが、築年数に関わらず原則、金利2.9％ 期間30年での融資が可能です。

上記の融資条件の差を利用し、「新築物件購入・借り換え」をする事によりCFを最大化するポイントを算出する事が出来ます。
※残債額＝借り換え時融資額とした場合

上記で記載した2つの融資の返済率（年間返済額/借入額）はそれぞれ
金利1％ 30年 年間返済率 3.86％

金利2.9％ 30年 年間返済率4.99％

です。
この返済差が77.35％（3.89/4.99)ですので、
残債が上記パーセンテージを下がったポイントが借り換え分岐点となります。

返済額から金利が引いたものが元本となるわけですが、
元本の返済は年間
3.86％－1％＝2.86％
となります。
※正確には元本返済額は年数経過と共に上昇しますが、説明の為簡略化しています。

ですので、

（100－77.35）/2.86≒7.91年

が本件のCFを改善させる一つの分岐点となります。
当然、キャッシュフローが変わらないのであれば、元本返済額の多い当初の融資を受けておくべきですので
正確には7.91年を越える地点からとなります。

例えば、返済額を現在の75％まで下げたい等具体的な数値目標がある場合、

（3.89×0.75）/4.99

の分岐を探れば良い為、

58.46/2.86≒20.44年

がリファイナンスのポイントとなります。

新築物件の場合、保有期間が長く賃料下落が発生しやすい分、将来的な賃貸運営の不確実性が高くなりがちです。

上記のような場合にも、リファイナンスの想定を購入前より行う事により
キャッシュアウトリスクに対するヘッジ方法を持っておいても良いかもしれません。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。