資金投下してご購入されるメリット
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。
今回は「資金投下のメリット」についてお話致します。
日々、お客様とやり取りさせて頂いている中で
「フルローン以上の融資が出ないと検討しない」
といったお客様がいらっしゃいます。
確かに融資割合を高くしてお取り組み頂くことで、
「自己資金利回り（CCR）のアップ」
「手元資金を温存できる」
ことが検討できるメリットが考えられます。
しかし、直近の融資情勢からして、まだまだ高融資割合の融資は検討できつつも、
フルローン融資のお取り組みは厳しくなってきております。
その情勢を踏まえて、
「フルローンが出ないから不動産投資はしない」という考え方は
非常にもったいないかと存じます。
弊社がご提案差し上げる「中古アパート」のメリットとして、
「物件価格が落ちにくい」という大きなメリットがあります。
その場合、資金投下して購入しても、
売却時に同額での売却が検討できれば投下した資金は
取り戻すことが検討できます。
そこで、「フルローン融資」の場合と、「資金投下した場合」を
シミュレーションを比較して検討していきます。
≪条件≫
売価：5,000万円 購入時諸費用：300万円
利回り：9% 空室損・運営費：20%
6年後に同価格での売却を想定
まず、「金利3.6% 期間30年 フルローン」の場合、
≪シミュレーション≫
満室想定賃料収入： 450万円
空室損・運営費 ： 約▲90万円
ローン返済 ：約▲272.7万円
―――――――――――――――――
税前CF ： 約87.3万円
自己資金（フルローンの為、諸費用の300万円のみ）
に対しての利回りは「29.1％」と高く見込めます。
一方、資金投下をし、
「金利3.6% 期間30年 3,000万円融資」の場合、
≪シミュレーション≫
満室想定賃料収入： 450万円
空室損・運営費 ： 約▲90万円
ローン返済 ：約▲163.6万円
―――――――――――――――――
税前CF ： 約196.4万円
資金投下している分、キャッシュフローは高く見込めますが、
自己資金（頭金＋諸費用：2,300万円）に対しての利回りは、
「8.5%」と投下資金が大きい分、低くなってしまいます。
次に売却のシミュレーションを見てみましょう。
「金利3.6% 期間30年 フルローン」の場合、
・6年後のローンの残債額：約4,380万円
・売価（5,000万円）との差益：620万円
・6年間のキャッシュフロー合計：523.8万円
・売却差益＋キャッシュフロー合計－自己資金
＝合計利益：843.8万円
「金利3.6% 期間30年 3,000万円融資」の場合、
・6年後のローンの残債額：約2,630万円
・売価（5,000万円）との差益：2,370万円
・6年間のキャッシュフロー合計：1178.4万円
・売却差益＋キャッシュフロー合計－自己資金
＝合計利益：1248.4万円
となります。
融資額が低い為、金利の支払いが少なく、
残債額が多少減りやすくなります。
そして返済額が軽くなり、キャッシュフローが出やすい為、
合計利益の金額では、「約400万円」
資金投下した方が上回る見込みとなります。
さらに、資金投下できる場合、金利が低い融資条件で検討できる可能性があります。
仮に、「金利2% 期間20年 3,000万円融資」で取り組んだ場合、
・税引前キャッシュフロー：177.9万円
・6年後のローンの残債額：約2,220万円
・売価（5,000万円）との差益：2,780万円
・6年間のキャッシュフロー合計：1067.4万円
・売却差益＋キャッシュフロー合計－自己資金
＝合計利益：1,547万円
と、残債額の減りが早く、売却差益が大きくなる為、
フルローンの場合と比べると、おおよそ倍近い利益が見込めます。
今回はわかりやすく、税引き前の計算で行いましたので、
お客様のご属性に合わせて、検討する必要はありますが、
資金投下をしてご購入いただく場合でも、
適切な物件をご購入されれば、利益が見込めます。
資産形成とは少し違う形にはなるかもしれませんが、
現在弊社では、
「世田谷区田園調布エリア 23,580万円 利回り約5.6% 築20年鉄骨造」
実勢土地値ベースで「約3.4億」が検討可能な物件がございます。
このような物件は、購入時に資金投下しても、
売却時で回収しやすい物件です。
売価に対して土地値が張っているなど、資産価値の下落が考えにくい物件には
資金投下をしたほうがトータルで利益が見込める可能性が高いです。
フルローンが難しくなっている今、資金投下できる方はチャンスです。
不動産投資をご検討されている方、
是非当社までお気軽にご連絡下さい。
最後までご覧頂き、ありがとうございます。