雨漏りについて

ファミリーエージェント三上です。

収益不動産運用中のリスクの一つに「雨漏り」があります。
収益不動産を購入し運用中、管理会社経由で「雨漏り発生」の報告を受ける可能性はあるでしょう。


経年により、外装の一部が破損・劣化しそこから雨水が侵入し室内に回り雨漏り発生となりますが
程度の大小はあるものの、アパートの場合、原因確認～補修までは時間もかからず、補修費用も然程大きくならないことがほとんどです。

弊社で管理しているアパートのこれまでの雨漏り修繕履歴を見ても
5万円～10数万円で補修できています。

雨漏りの原因が「天災地変」の場合は加入している火災保険の適用を受けられるケースもありますが
経年劣化による雨漏りは保険の対象にはなりません。

建物修繕業者の「雨漏りが多い部位ランキング」によれば
屋根本体の劣化以外にも、様々な場所から雨漏りが発生することがわかります。





戸建やアパートの場合、雨漏り発生箇所は実際に雨漏りしている室内の天井を開口し雨染みをたどることで原因箇所を早期に特定できます。
補修に関しても原因が板金の錆による穴あきや外壁やサッシ廻りのシーリング劣化等であればその場で補修できる場合も多く、大きな問題とならない場合が大半です。


逆に、マンションの雨漏りの場合、原因箇所の特定に時間がかかる（結局わからない）事が多く補修費用も高額になるケースが多くあります。
マンションは、屋根が平面の陸屋根タイプで屋上やバルコニーとして使用されていることが多いのですが、 
三角形の屋根と比べて水分が停留しやすく水はけが悪くなりがちです。
その為、屋上防水の劣化から雨水が建物内部に侵入し雨漏りが発生するのですが、実際に雨漏りが発生した箇所付近が雨漏りの原因とも限りません。





上図のように、屋上や外壁から侵入した雨水は外壁とコンクリートの間を通り各部屋に侵入していきます。
原因箇所の特定も簡単ではなく、さらに上層階の場合、什器使用や足場設置などアパートと比べると多額の費用がかかる可能性があります。
規模の大きなマンションタイプの場合、修繕費はキャッシュフローを圧迫します。

さらに築が古くなればなるほど、雨漏り以外の劣化による高額な修繕費が必要となってきますので注意が必要でしょう。

収益不動産の利益確定は売却です。
購入～運用～売却までトータルで考えた場合、運用中の修繕費用は当然想定しておく必要があります。

物件の見た目や表面利回り、調達金利などで判断するのではなく、売却までしっかり考えた上で
自身の運用に適した収益物件を購入する必要があるでしょう。