便利な共同担保だが果たしてデメリットととは？

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

今回は前回に投稿をさせて頂きました、
共同担保についての続きでございます。

前回では、共同担保の有用性について記載させて頂きましたが、
今回はデメリットについてでございます。

この共同担保のデメリットについてですが、
これを、強いて言うならば、
返済ができなくなった場合に、
競売・強制執行がかけられるということが起こり得てしまうという点ではないでしょうか。

中には、共同持分で登記していた場合に、
共同担保抵当の抹消がすぐに行えないため、
処分性が落ちるということは考えられますが、
多くの方が心配されるのは前者のような内容ではないでしょうか。



しかし、これは共同担保を利用し単純に借金をしているわけではございません。

ポイントは収益物件を購入しているという点です。
⇒収益物件のローン返済は、入居者からの賃料で支払うことができている！


仮に、【物件価格：5,000万円　利回り：9％】
このような物件を購入したとします。

そして、共同担保を利用し融資を組むことで、
年間の返済額については250万円程となります。

すると、年間の収入が450万円であり、
運営上絶対にかかってくる運営費が、
約70万円（15％）だとしても、
450万円-70万円-250万円＝（▲）130万円

上の式は何を表しているかというと、、
年間で130万円分の空室が出たとしても、
自己資本の投下を行わずに運用が可能ということでございます。
（※これを、ブレイクイーブンポイントと言います。）

年間で130万円分の手出しと考えるとピンと来ないかもしれませんが、
【5万円×2戸×12か月＝120万円】
概ねこのような内容を想定することができます。

しかし、2部屋も年間で常に空室という物件につきましては、
募集の方法や室内の状況等をしっかりと整備することで、
ほとんどが防げてしまう内容ではないでしょうか。

また、借入金には毎年の元本の減りがございますので、
投資をやめたいと考えた際に、
残債＝売却金額としてしまえば、
プラスはなくともロスなく出口を取るという考えが可能です。

いかがいでしたでしょうか。
紐解いて考えていくと、
共同担保を利用して物件を取得することについては、
マイナスとなりうる点は実際そこまで大きくないというのが、
お分かり頂けるのではないでしょうか。

むしろ、借入がないにも関わらず、
そこを利用して資産形成を行わない。
⇒このことの方が、むしろ機会損失であり大きなマイナスとなり得ると言えるでしょう。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。