レオパレス物件は買わないべき？

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

各種メディアで報じられている施工不良問題により打撃を受けているレオパレスですが、
弊社でも中古アパートを取り扱う関係からレオパレスが建築した中古アパートを売買・管理しています。

アパートローンに積極的な数行にレオパレス問題にヒアリングしてみると、
「レオパレス案件は現在融資不可」
「界壁調査済のものでないと取り扱い不可」
といった回答が出てきました。
もちろん
「今後も一般のアパートと同様に取り扱う。」
といった金融機関もありました。

弊社グループ会社では仕入れ業務も行っている為、
「レオパレス物件を手放したいオーナーがいる」
という売却依頼も多数来ているのが実情です。


（レオパレスHP抜粋）
レオパレスは上記の調査及び補修実施を発表しております。
上記、調査及び補修が行われるのであれば問題なく、
むしろ同様の施工問題リスクのあるノーブランドアパートよりもリスクが低いとも言えます。

ですので、レオパレス物件を検討する上で最も重要なのが、
「本当にこの調査及び修繕が可能なのかどうか？」
という所に尽きるのではないでしょうか。


レオパレスは東京商工リサーチによる取材に対し上記のように語っています。


また現在の進捗状況は上記の通りです。
（見ずらいのでリンクを張っておきます。　https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2019/progress.pdf　）

上記２記事より
・1棟当たり60万円の界壁補修費
・界壁不備のある確率87.46％　※１－（1745+6）÷（13067+904）で計算
とした場合、全戸数である39085戸中3418戸に不備が生じている可能性があります。

上記試算の場合、20億5080万の補償額となる計算です。

また工事費用に伴う引っ越し代金の仮定を
・1棟当たりの平均戸数10戸（上記記事より）
・損害は1ヶ月の空室損害額と引っ越し先賃料1ヶ月、引っ越し費用その他雑費1ヶ月の合計3ヶ月分
・平均賃料5万
とした場合、51億2700万となります。



損害総額は71億7780万ですが、
四半期報告書によると平成30年12月31日に㈱レオパレス21が保有している現金及び預金額が89億2590万ですので
カバーできる試算となります。

もちろん上記の直接的な被害以外にも風評被害等による入居率の悪化や売上減なども考えられますが、
そもそも上記は厳しく見積もった試算であり、
普通に考えれば、
・リスク度の高いシリーズから調査している為、今後の調査では不備発生率は減少する
・全部屋が退去する必要性がないケースが多い。
といった所があります。

長くなりましたが結論として、
上記理由から「レオパレス本体の長期的な継続はともかく界壁調査・補修は出来る可能性が高い」
と踏んでおります。
当然、現在の騒動の元である界壁問題が解消された後は、レオパレスに対しての融資は従来通りの扱いを受けられるのではないでしょうか。

幸い現時点でもレオパレス物件に融資が付く金融機関がある為、
界壁問題をうけて割安に市場に出回っているレオパレス物件を購入するというのも面白いのではないでしょうか。

もちろん、一般的な不動産投資に比べてリターンを得られる分、リスクも高くなりますので、
リスクを許容できる小ぶりな案件、あるいはリスクを背負ってでも得なければいけない大きな目的のある方以外は
一般的な不動産投資を行う方が正解である可能性が高いですので、
「本当にそこまでのリスクを取る必要があるのか？」をよく考えた上で投資を判断下さい。

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。