海外に転勤される方の国内不動産の運用

いつもブログをご覧頂き、ありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

本日は、「海外への転勤」がある方が不動産を持った場合について、

おもに確定申告の内容についてご説明させて頂きます。

 

お客様の中には商社の方など、海外への転勤が頻繁になる方も多く、

グローバル化の現代においては今後海外転勤をする方も増えてくるのではないでしょうか。

その方々が不動産を所有されるケースについてお話します。

 

≪海外在住時の確定申告について≫

・日本人の方が海外転勤により海外在住の際

⇒海外の国にて確定申告を行う、海外の国の税法による税金負担があります。

 

▲日本に収益物件をお持ちの場合※日本では確定申告が必要です。▲

 

⇒全世界課税方式をとっている国の場合（アメリカ等）

日本の不動産所得に対しても課税されます。（日本も同じです）

ただ、国によって減価償却の計算などが異なる為、

場合によっては日本では赤字所得なのに、海外では黒字所得となり

課税されるケースがあるようです。

※日本でも、海外でも黒字で課税された場合、二重課税となる為、

海外で払った税額に関しては「外国税額控除」により、課税された分を控除することができ、

重税を回避します。ただ、海外で税金が発生しても、日本では赤字所得で税払いが発生していない場合は、「外国税額控除」は使用できません。

 

⇒領域内所得課税方式を取っている国の場合（シンガポールなど）

日本の不動産所得は課税対象になりません。

不動産所得は日本での確定申告のみになります。

 

▲海外に予定の方の場合の運用スキーム▲

不動産所得は損益通算される為、ご年収が高い方などは、

不動産で赤字所得を出して本業所得を圧縮し、税額を抑える運用が

効果的です。

 

不動産の所有期間中に海外での転勤があり、不動産だけをお持ちの場合、

日本では所得が不動産所得のみとなる確定申告を行います。

 

そこで不動産所得が赤字で出た場合、

いつもであれば、本業所得と合算されますが、

海外に在住している分には、本業所得が日本では発生していない為、

総合所得が赤字で出ることになりそうです。

 

その場合、「青色申告」であれば、「損失の繰り越し」が3年分までできるので、

3年間の間じゃないと大きな効果は得られませんが、

日本に帰ってきた際に、赤字を繰り越して使用することが検討できそうです。

 

《運用イメージ》※築22年以上の木造物件

・1年目：不動産所得　▲200万円　⇒日本在住の為、本業所得と損益通算

・2年目：不動産所得　▲200万円　⇒海外転勤の為、赤字所得が残ります

・3年目：不動産所得　▲200万円　⇒海外転勤の為、赤字所得が残ります

・4年目：不動産所得　▲200万円　⇒海外転勤の為、赤字所得が残ります

・5年目：不動産所得　　200万円　⇒日本帰国の為、2年目の所得にて相殺

・6年目：不動産所得　　200万円　⇒日本帰国の為、3年目の所得にて相殺

・7年目：不動産所得　　200万円　⇒日本帰国の為、4年目の所得にて相殺

 

うまく運用できれば上記のようなイメージでの運用が検討可能です。

その場合、長期譲渡のタイミングまでは、黒字所得をほとんど不動産で作らない運用が

見込めるのではないでしょうか。

 

海外への転勤が考えられてしまう方も、税メリットを考慮した運用のご提案が可能です。

 

税務関係を踏まえた物件のご検討は是非当社へお任せ下さい。

最後までご覧いただきありがとうございます。