建築基準法第43条但し書き道路について

いつもブログをご欄頂き、ありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

本日は、たまに見かける「但し書き道路」についてお話します。

お客様が物件の検討につき、
重要視している項目として、「道路」「接道」条件が、
上げられるかと存じます。

建築基準法では、建築物を建築される際に、
建築基準法上の道路（基本的に幅員4m以上の道路）に
「2m以上」接道しなければなりません。

上記要件を満たしていない土地は、
基本的に建物の建築が出来ず、土地としての価値が著しく下落する為、
不動産をご購入される際には注意が必要です。

建築基準法上の道路には、
・42条1項1号道路：4mの道路法による道路（国道・市道等）
・42条1項2号道路：都市計画法・土地区画整理の際に作られた道路
・42条1項3号道路：既存道路（建築基準法施工時に既に幅員が4m以上あった道路）
・42条1項4号道路：都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
・42条1項5号道路：民間が申請を行い、行政により位置の指定を受けて作られた道路
・42条2項号道路：幅員が4m未満・1.8m以上の道路で、一定の条件のもとに特定行政庁が指定した道路

上記6種類があり、建築基準法第43条「敷地と道路との関係」によって定められた、
2m以上の接道義務を満たしていないと、原則的に建物の建築が出来ません。

ただし、場合によって、敷地周辺に「空地」や「通路」があり、
建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道を
「第43条但し書き道路（空地）」と呼びます。

つまり、「但し書き道路（空地）」は道路ではございませんが、
一部のケースでは建築が可能な場合がある為、
但し書き道路に接道している場合でも、建築ができる場合がございます。

ご検討されている物件の接道が「但し書き道路（空地）」の場合は、
役所・不動産会社の方で、但し書き許可を受けられ、再建築の可能性が高いかどうかを
ご確認された方が良いのではないでしょうか。

場合によってはいい条件の物件を買えるかもしれません。


▼銀行の評価▼

では但し書き道路に接道している物件の金融機関の見方はどうでしょうか。

某地銀や某銀行からは、「但し書き許可」を受けられるような何か具体的な要件があれば、
融資検討が可能と言われております。

例えば、「千葉県市川市」の物件の例ですが、
市川市では、但し書き空地がある場合は、
市から「道に関する協定書」が出されるケースがあり、
「道」として但し書き空地を扱う協定書が取り交わされたりします。

実際に役所に確認した限りでは、この協定書が結ばれている場合は、
ほとんどのケースで建築が可能となっているようです。
※実際は建築する際の計画書等を確認したうえで許可が下りる為、
必ず建築可能なわけではございません。

弊社の他の営業担当のお客様でもこの協定書により、
実際に通常と同様の融資条件で融資が下りております。

その為、きちんと再建築が下りる可能性を説明できる場合は、
「但し書き道路（空地）」の接道であっても、融資検討もできます。

以上から、「但し書き道路（空地）」の場合、
きちんとした確認は必要でございますが、
ものによっては十分投資検討できるかと思います。

今後のご検討の際にご参考下さい。
最後までご覧いただきありがとうございます。