【不動産投資】デッドクロスにならないためには⁉4

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

3回前ぐらいから引き続き、不動産投資においてデッドクロスを抑えていくためにはについて、

記事を書かせていただいております。

1回目の記事⇒/column/deadcross1/
 
2回目の記事⇒/column/deadcross2/
 
3回目の記事⇒/column/deadcross3/

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、
私は4つの方法があることを述べ、
本日は最後の項目の
「④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する」について書いていきたいと思います。

不動産投資を行うメリットの１つに、
《節税効果》が挙げられます。

これは、不動産において減価償却資産となる建物価格の減価償却費に関しては、

物件をローンを使って購入した場合、実際に支払いをせずに、経費計上可能な項目となります。

つまり、手元資金としてはキャッシュフローを得つつも、物件によっては減価償却費を大きく計上し、

不動産所得で赤字を作ることができるわけです。

さらに、不動産所得に関しては、法人・個人所得と損益通算される為、

減価償却費によってできた赤字分が、給与所得と合算され、

赤字の分だけ課税所得を抑える取り組みが検討可能です。

その為、収益物件の運用目的として、《節税対策》の目的で行ってる方は多いのではないでしょうか？

その際、適した物件は築22年以上の木造物件など、「減価償却期間を短くとることができる物件」です。

※減価償却期間の計算式
法定耐用年数−築年数+(築年数×20%)=減価償却期間
築25年の木造物件の場合
22-25=0
22×20%=4.4年⇒4年間

減価償却期間が4年間で取れるような物件を運用した場合、4年間は大きな税メリットが受けられます。

しかし、問題は、減価償却期間が短い為、5年目以降は減価償却費を計上することができず,

返って、大きく不動産所得が黒字化し、税負担が重くなってしまいます。

所得税・住民税の合計税率がそこまで大きくない方にとっては5年目以降の運用は考えものです。

そこで、減価償却期間をあえて長くとるといった方法が考えられます。
※法律上は上記の計算式に基づいた減価償却期間をとることが定められてます。

この方法は法律上では、できると明記は確かされてませんでしたが、
減価償却期間を短く取ってしまうと、過剰な経費計上となり、

所得を圧縮してしまいますので、税務署側から注意を受けるかと思いますが、

減価償却期間を長くとることには、経費計上を少なくする為、注意を受けにくいと考えられます。

また、減価償却期間については、確定申告の際に、期間を定めて申告する為、

長くとることは検討できるかと思います。

申告の方法については、今回は割愛させていただきますが、

方法としては、以下のような形となります。

例えば、5,000万円の物件（土地：2,500万円、建物：2,500万円、利回り9%）
で、金利3.3%　期間30年　フルローンの場合、

通常の4年間の償却の場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入：　      450万円
空室損・運営費　   ：   約▲90万円
ローン金利分　    　：  約▲82万円
減価償却費     　：　  ▲625万円
―――――――――――――――
不動産所得     ：  約▲347万円

上記の通りとなり、4年間では大きく赤字所得を作れそうですが、

5年目からは、減価償却費がなくなる為、不動産所得が大きくでちゃいそうです。

税率が高くない方は税メリットもそれに応じて高くなく、

5年目からは税負担も重くなってしまいます。

そこで、減価償却期間を10年間に伸ばした場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入：　      450万円
空室損・運営費　   ：   約▲90万円
ローン金利分　    　：  約▲110万円
減価償却費           　：　  ▲250万円
――――――――――――――――
不動産所得               ：  0円

と、減価償却期間を10年間に伸ばしたことによって、赤字所得は作れませんが、

10年間は不動産所得を出さずに運用が検討できる為、

税前キャッシュフローに税金をかけずに得る運用が見込めます。

長期にデッドクロスを抑えたい方、抑えた方が良い方に関しては

このような運用方法もございますので、ぜひご参考になればと思います。

土地値に近い中古築古木造物件など、価格が落ちにくい物件は、

長期保有によって残債を減らした分、売却益が見込める為、

10年間デッドクロスを抑えることのできる今回の運用パターンもある種効果的ではないでしょうか。

私自身、税務関係の専門家でない為、今回の記事に関してもご参考程度にしていただければと存じます。

もちろん、個人の所得・投資目的・保有物件の状況、譲渡税など、

どの運用が適切か、税メリットを考慮した運用かどうかについては、

個別にご相談承りますので、お気軽にご連絡ください。

以上で、「【不動産投資】デッドクロスにならないためには⁉️」シリーズは終わりとなります。

お客様がデッドクロスの点で、効果的な運用をして頂ければ幸いです。
 
最後までご覧頂き、ありがとうございます。