不動産投資のファンダメンタルズに対するボラティリティについて2

不動産投資のファンダメンタルズに対するボラティリティについて


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ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事に引き続きファンダメンタルズ（基礎的事項）に対するボラティリティ（予想変動率）についてお話いたします。
【前回の記事はこちら】
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前回アパートのボラティリティについて話しましたので今回はマンションについてお話しします。


【マンション】

「売却金額」　

評価　◎or×　

築年数によって異なる。新築～築浅の物件であれば、多くの銀行が残存法定耐用年数（47年－築年数）での融資が可能であり、
売却予想額のブレが少ない。

但し、築の古い物件の場合、残存法定耐用年数での融資ではキャッシュフローが出ず、売却時の銀行融資動向により大幅な価格下落が起こり得る。



「修繕費用」

評価　◎or×

築の浅いうちは修繕費が掛からず運営中のコストが想定できるが、
今までの修繕履歴のない築古マンションは構造のいたるところで大きな費用が発生する。
修繕内容によっては早期発見が困難な為、数千万単位の修繕が起こる事も少なくない。


「金利変動」

評価　〇

購入時に即時変動での融資にしている場合、一定のリスクはあるものの一般的な銀行が基準としている「短期プライムレート」連動であれば金利リスクは少ない。
銀行によっては独自のレートを基準にしている事もある為、確認が必要。


「空室率・未回収損」

評価　〇

アパートと比べ賃貸優位性が高く、入居属性も良い傾向にある。

「家賃下落率」

評価　〇

アパートに比べ築年数による賃料下落も緩やか。
但し、賃貸住宅のメイン入居者層となる低所得者層や学生の給与や仕送り額が低下している為、エリア等によっては潜在的な賃料下落リスクがある。


前回に引き続き、建物の構造についてのボラティリティについては以上となります。
構造によるこのような差と「築年数」「エリア」によって大まかな物件特性が決まってきます。

次回は【築年数】についてのボラティリティについて記載いたします。



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