【不動産投資】デッドクロスにならないようにするためには⁉２

いつもブログをご覧いただき、
ありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

前回、不動産投資のおける「デッドクロス」について、
デッドクロスを防ぐ方法について、
ブログを書かせて頂きました。

前回の記事⇒/column/deadcross1/

前回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書きましたので、
今回はその続きと行きます。

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
②青色申告特別控除、専従者給与払い

といったことが挙げられます。

簡単に言いますと、
確定申告の際に、青色申告を行うことによって、
本来、減価償却期間終了後の

不動産所得が大きく黒字になるところを、
控除や専従者給与払いなどを経費計上したり、

所得を抑える方法を取り、
不動産所得を抑えるといった方法です。

不動産賃貸業は、
5棟10室規模のいわゆる「事業的規模」を超えれば、
「事業」とみなされ、青色申告をすることが出来ます。

その為、2棟目ぐらいの規模感で事業的規模となる為、
青色申告の取り組み検討しやすいかと思います。

私は、税理士の先生のように税務関係を専門的に扱っているわけではないので、
個別具体的な、詳細な税務のことは述べられませんが、
ざっくりと、青色申告の効果について書いていこうと思います。

【青色申告ができる要件】
・不動産事業が事業的規模である事
・複式簿記をつけること
・申告時に貸借対照表と損益計算書をつけること
等、いろいろな要件があります。
※今回は不動産事業を行うことを前提に記載しております。

多少、白色申告に比べて、手間等がかかってきてしまうところがありますが、
今は、確定申告書作成のソフトが出来たりと、
個人の方でも、青色申告がしやすくなったのではないでしょうか。

【青色申告特別控除の効果】
青色申告をすることにより、
「青色申告特別控除」を受けられることが出来ます。

上記に挙げたようないくつかの「要件」を満たすことにより、
「約65万円」の控除を受けることができます。

その為、これだけでも、
前回の記事の条件の場合、不動産所得を
「135万円」にまで落とすことが出来ます。

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入：　    　 450万円
空室損・運営費     ：    約▲90万円
ローン金利分　　   ：   約▲165万円
減価償却費　　     ：　　　   　　　０円
【青色控除】　　　　 ：　   約▲65万円
―――――――――――――――――
不動産所得　　   　：       約135万円

青色申告の要件を満たさないと、
この65万円は受けられませんが、
物件の価格帯が低い場合などは、
65万円の控除を有効に使えそうです。

【青色事業専従者給与払いの効果】
続いては、青色申告を行う際の、
「青色事業（ここでは不動産事業を想定して記載致します）」
で得た利益のうち、この事業に従事する者に対し、
「給与払い」という形で、給与払いを行い、経費計上する方法です。

白色申告の場合、
「事業専従者控除」という形の控除となり、
上限の金額が決まっているのに対し、
この「青色事業専従者給与」については、
適正な範囲内であれば、金額を事業者が決められるメリットがあります。

■青色事業専従者給与払いを受けられるケース
奥さん（あるいは旦那さん）や子供など、
その個人事業主の稼ぎで生活しているひと（15歳以上）がいて、
その個人事業主の仕事を6ヶ月以上手伝っている場合、事業専従者となるわけです。

なので、たとえ生計一の配偶者や子供がいたとしても、
個人事業主の仕事を専従的に手伝っていない場合はだめです。

また、他に職業がある場合などに関しては、
事業専従者になれませんので、この給与払いも適用できません。

その為、奥様が「専業主婦」の方については、青色事業専従者給与払いが、
使用しやすいでしょう。

■青色事業専従者給与払いの金額
青色申告の場合、青色事業専従者「給与」といい、
実際に支払った金額が経費となります。
適用を受けるためには、所定の期限までに
「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

また、届出には支給予定の金額を記載する欄があり、
その金額を超えて給与払いができない事、
給与を支払う場合においても、
給与の金額に妥当性がある必要がございます。

この金額の妥当性のところで、
モメ事が多いようでが、この給与払いが利用できれば、
専業主婦で無職の方に関しては、
「103万円」までであれば、税金をほとんどかけることなく、
経費計上が出来そうです。

先程のシミュレーション上で考えるのであれば、
【青色申告特別控除】を使って65万円を控除し、
「135万円」の不動産所得となります。

そこに奥様に専従者給与として「103万円」の給与払いを行えば、
「32万円」まで不動産所得を抑えることができ、
前回の記事同様、
所得税・住民税の税率が合計：43%の方であれば、
本来、年間で約84万円の税金が不動産所得
によってかかってきてしまうところを、
「約14万円」まで抑えることができそうです。


以上、今回は「青色申告」による、
デッドクロスの回避方法を述べました。

正直なところ、我々が普段接している「高所得者」の
お客様でも、専業主婦の奥様のご家庭は少ないかと思います。

そうなると、専従者給与払いは
効果的に使用できる環境のお客様は少ないかもしれませんね。

でも前回の記事でお伝えしたデッドクロスの回避方法の4つに関しては、
お客様の状況でどれが効果的かは異なりますが、
組み合わせて手段として取っていくことも検討可能です。

例えば、減価償却が取れる築古木造アパートを追加購入したとしても、
多少不動産所得が出る場合は、その分を、
青色申告特別控除で抑えていくといった事です。

ややこしく、頭が痛いような話かとは思いますが、
うまく活用できれば、効果的な運用が期待できます。

次回は、
③     私設の資産管理法人に売却・譲渡する
④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する
についてご説明できれんばと思います。

最後までご覧頂きありがとうございます。