都心好立地不動産の投資について

 

いつもブログをご覧いただき、ありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

 

今回は都内好立地不動産の投資ポイントについて
お話ししようかと存じます。

 

最近、収益不動産の市況としまして、
「都心好立地」の不動産がちらほら散見されます。

 

当社のご紹介物件でも、
・牛込神楽坂
・恵比寿
・池袋
・目白
といった立地の物件が出てきております。

 

不動産投資においては、「目的」が需要であり、
物件に対しても「性格」が異なります。

 

例えば、
・中古RCマンション
☆耐用年数が残っている場合、プロパーローンの取り組みがしやすい
☆築浅・新築に比べて資産評価・利回りが高いケースがある
⇒決算書の見映えを良好にしやすく、
資産管理法人を設立して、資金投下して事業規模での運用向き

 

・築古木造アパート
☆土地値に近い・利回りが高い点から、物件価格が変動しにくい
☆新築に比べ利回りが高く、収支が回りやすい
⇒短期売買での想定価格下落率が低く、短期の売買まで含めた資産形成に特化

 

と一例ですが、このような「性格」があり、
お客様の目的と合致するかでご紹介物件が決まってきます。

 

そこで、「都心好立地案件」の取り組みのポイントは、
① エリア自体での価格下落の可能性の低さ
② 取引価格と評価額の乖離が大きい
③ 立地としての需要の高さ
大きなところで上記2点が挙げられます。

 

① 点目に関しては
⇒「資産評価」「耐用年数」「相場利回り」といった観点で
「価格」が決まる点と「好み」で一部決まってくるところもあります。

 

一例ですが、当社に新築で利回り5.5%の目白の案件が入ってきましたが、
周辺の築年数が経過したものでも、6%前後の利回りで取引されております。

 

その為、立地の良さだけでの値付けも検討でき、
資産性の下落が少なく見込める部分があります。

 

土地値に近い案件であればなおさらでしょう。

 

② 点目に関しては、
⇒好立地不動産の場合、「市場の取引価格」に対して「積算評価」の
乖離が大きいところがございます。

 

土地取引価格ベースでは「土地値≒売価」のような物件でも、
「積算評価が売価に対して60%程度」といった場合が都心では
多く見受けられます。

 

① のポイントと同じになりますが、価格が下がりにくいにも関わらず、
評価が低い為、「相続税評価」を現金から不動産への資産組替で
大きく減らすことが検討可能です。

 

資産を相続した方も都心で資産価格が下落しにくいものであれば、
運用がしやすく、現金化の検討もしやすいでしょう。

 

③ 点目に関しては
⇒「賃貸需要」の高さです。
「空室まち」の案件も都心案件に関しては見えてきます。
確かに利回りは低いですが、空室の損害もかなり低めに見込める為、
自己資金を投下してご購入検討頂くことで収支が回ります。

 

以上のポイントから、
・相続対策としての不動産投資
・ご預金の多い方の不動産への資産組替
・将来的な長期目線での都心不動産の資産保有をお望みの方
といったニーズの方にとっては、
都心好立地物件はいいと思います。

 

ただ、「資産形成」をご希望の方には、収益性の面で、

都心好立地はおすすめできません。

 

このように「性格」が物件によって異なりますので、
お客様に合った投資物件を当社ではご紹介しております。

 

今回は「資産形成向け」のお話しではありませんが、
「資産形成」をご希望の方も、そうでない方も、
一度不動産投資について当社にご相談にくださいませ。

 

最後までご覧いただきありがとうございました。