～不動産投資で今後注目のエリア～
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。
今回は、不動産投資のエリアの検討の上で、
「インフラ整備」や「大規模開発」と投資との関係についてお話したいと思います。
一昨日の3月17日に神奈川県主要路線の「小田急線」が
大規模に運転ダイヤを変更し、「複々線化」が完成しました。
小田急線沿線にお住いの方は変更されたダイヤに戸惑う方も
いらっしゃるかとは思いますが、通勤ラッシュで有名である
小田急線だからこそ多少快適な通勤となったのではないでしょうか。
不動産と交通環境はかなり重要な関係であり、
居住を決める際の最も大きな理由として、
・交通が便利だから
・●●大学、○○会社に行きやすい立地だから
といった交通に関することが挙げられるかと思います。
その為、インフラが発展した地域は居住需要が高く、
賃料・土地値も需要に応じて高くなることが考えられ、
反対に、インフラ設備の整っていない地域は居住する際に
不便なところもあり、賃料・土地値については、低い水準であることが考えられます。
では、不動産投資をする際に考えられることとしては、
① 賃料収入が増加することは物件の利回りを上げやすい
② 土地値が高くなれば物件価格が下がりにくくなる、もしくは上がることが検討
ざっくりと上記が「賃料」「土地値」によって考えられることであり、
交通の便利さ、不便さというのは、
収益物件の検討において重要な「賃料」「土地値」に直接関わり、
運用中の収益や売却時の売却益を左右する事柄と考えられます。
その為、投資する物件選びをする際にも、今後開発されることが
予定され、将来の利便性が考えられる地域の把握をしておくことは大切です。
例えば、よく知られているケースをご紹介致しますと、
「2027年開通予定のリニア新幹線」が挙げられます。
神奈川県の「橋本」駅の南部に「神奈川県」駅が新設され、
周辺もそれに応じて開発予定となっている為、
「橋本」駅の今後の発展が望めます。
参考リンク
https://www.asthmt.jp/contents/code/linear
また、今回の小田急線の複々線化も上のリニア開通程インパクトはないものの、
小田急線の居住環境改善や、「登戸」駅が今回新しく《快速急行停車駅》となったこと、
「小田急多摩センター」が始発駅として利用可能となったこと等、
利便性が上がり、賃貸需要が増す駅が出てきたのではないでしょうか。
参考リンク
そして最近新聞で見かけたのが、
千葉県「幕張」エリアに新駅の設立が検討されているようです。
参考リンク
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO14756600R30C17A3000000/
内容については、
現在、幕張のイオンモールがある場所に「幕張新駅」を設置し、
京葉線「新習志野」「海浜幕張」間に位置する京葉線の駅の新設を
検討しているといった内容です。
これにより、幕張エリアはイオンモール幕張新都心がさらに便利となり、
1973年から千葉県が掲げている「幕張新都心構想」がより機能的になっていくかと思われます。
幕張メッセなどがある、「幕張新都心」エリアの開発は、
1991年には「業務施設集積地区」にされるなど、
前から千葉県により開発が進められておりますが、
今後さらなる開発が期待できます。
不動産の運用では、出口の売却の際に購入時の価格よりも売却時の価格の方が
高くなることは考えにくい性質がありますが、
今後、このような開発が行われる地区では交通などの利便性の増加により、
「賃料アップ」や「土地値の上昇」が期待でき、
場所によっては、想定よりも高い値段での売却が検討できるケースもあるかと思います。
不動産は景気に左右されやすい業界ですが、経済情勢の他にも、
知識として、今後どのエリアが「熱い」かチェックしておくことも
大切ではないでしょうか。
最後までご覧いただき、ありがとうございます。