規模拡大の不動産投資

当社では不動産投資セミナーや個別相談会を定期的に開催しております。
本日はその際にお客様とのお話の中で良く出てくる「規模拡大」に関して記載いたします。

不動産投資に関する「本」「セミナー」「ブログ」等で情報収集をされているお客様は数多くいらっしゃると思います。
その中で「規模拡大でセミリタイヤ」や「規模拡大で資産〇億作る」など規模拡大という言葉が多く出てくるため
不動産投資の正解＝規模拡大　となってしまっている方が多いようです。

そもそも規模拡大の規模とは何でしょうか？
不動産の所有件数？
所有不動産の購入価格の合計？
所有不動産の家賃収入の合計？
融資借入額の合計？


投資家一人一人の規模の感覚は違えど、上記の全てを拡大（大きく）する事を考えている方は多いのではないでしょうか。

単純に早急に不動産を増やす場合は
1.出来る限りレバレッジをかけて自己資金を温存し、現状の融資条件で買えるまで買う。
2.売買契約書、領収書の偽造で金融機関を騙し自己資金を使わずに不動産を購入し、これを繰り返す。
3.個人名義では借入せず、A法人名義でA銀行を使って購入し、続いてB法人名義でB銀行を使って購入し、これを繰り返す。

などの方法が横行しておりますが、当然2の方法は金融機関を騙して融資を引っ張っている以上、不動産投資ではなく詐欺になりますので除外します。

また、3に関しても一見うまい方法のように見えてしまいがちですが、最近では金融機関側が法人スキームを警戒し、融資金消前に、その他の法人を持っていないかどうかを確認されてしまうので、結局、虚偽申告をする事になってしまいます。

それでは1が良いのか？...

このように不動産投資の規模拡大の話しを進めると、大半は沢山購入出来る方法は？の話しとなってしまいます。
結局、どんなに沢山不動産を購入出来ても、儲からない物件であれば意味がありません。
（最近のかぼちゃの馬車状態になってしまっては大変です）


要は、正しい（属性に合った）方法で正しい（儲かる）物件を購入することで、最低限の時間はかかりますが
正しい規模拡大は融資の最低基準を満たしたお客様であれば、誰にでもチャンスがあります。


当初から資金に余裕のあるお客様であれば、新設法人を設立しP/L、B/Sを見ながら金融機関側の希望物件、且つ正しい物件を購入することで1法人で規模の拡大は十分可能かと思います。

これから資産形成をしていくお客様の場合、まずは余裕を持った資金作りから始める必要がありますので
自己資金を抑えた取引内容・融資条件を利用し、正しい物件を複数棟所有し、5年～10年ほどの運用で出口を確定させるなどで
計画で進めていく流れが一般的かと思います。

繰り返しになりますが、「それでは時間がかかりすぎる」「もっと最速で資産を増やしたい」と考えてしまうお客様に限って
【悪い物件　を　悪い融資】で購入してしまい、数年運用した後にそのことに気付き、取り返しがつかない状況に陥ってしまう傾向にあるようです。

規模拡大と言う言葉だけに惑わされることなく、まずはその方法での購入は問題がないか、検討している物件の数年後の収支はどうなるか、売却時にはどのくらいで売却できるのか、その際の金融機関はどこが想定できるのか、など現実的儲かりそうか儲からなさそうかを考える事からはじめる必要がありそうです。