個人間売買での注意点①

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

売主・買主ともに不動産業者ではない個人間の不動産取引の場合、売買契約時に争点となるのが「瑕疵担保責任」に関してです。

売主側は売却した後の面倒がないように極力「免責」を希望しますし、買主側は万が一の修繕リスクを負いたくないため「一定期間（1ヶ月～3ヶ月程）」の瑕疵担保責任を希望することから利益相反が起こる為、争点となるケースが多くあります。

瑕疵とは「その物が通常有すべき品質、性能、性状を有しないこと」という解釈になり、瑕疵担保責任は「隠れたる瑕疵（売主が知りえなかった瑕疵）」に対しても一定期間であれば請求することができます。

但し、【瑕疵担保免責】という特約が入った取引ですと、極端な話しですが引き渡し後すぐに「シロアリによる主要木部の腐食」や「雨漏り」が発見された場合にも、売主が「確認のしようもなく把握もしていなかった」という事実があれば、それ以上責任の追及が原則できません。※補修の形跡があるなど、売主が知っていたことを立証できれば責任の追及は可能です

ただ、個人間の場合は瑕疵担保期間も1ヶ月～3ヶ月程度と短く設定するケースが殆どな為、買主もその点はデリケートになりすぎず、万が一があったとしてもその分「安く買えている」という物件であれば、火災保険等を上手く利用して担保を取ることで、購入に踏み切る方が結果的には良いかと思います。（安く買えていればですが）

また、弊社が売主となるケースでは2年以上の瑕疵担保責任が必須となりますので、取引時には、①雨漏り、②シロアリの街、③建物構造上主要な部位の木部の腐食、④給排水管の故障という４つの項目に対し、より具体的に修復等の対象範囲や修復方法を明記して取引を行うことでトラブルを避けるようにしております。

ですので、売主側も「瑕疵担保免責」に拘り過ぎず、「高く売れる」ようであれば、数ヶ月の瑕疵担保責任は譲歩して、取引を纏めることを優先した方が最終的に得をするのではないでしょうか。

瑕疵担保はデリケートな部分ではありますが、あまり拘り過ぎると場合によっては損してしまう可能性もある為注意が必要です。