新築アパートのメリット・デメリット

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

今回は、新築アパートの『メリット』『デメリット』についてお話を致します。

内容のボリュームが多いため、２回に分けてお話をさせて頂きます。

先週にも弊社ブログにて【新築アパートと積算価格】というタイトルで、
新築についての内容がございましたが、
今回はメリット、デメリットと２回で分かりやすくお話させて頂きます。

本日は、新築アパートのメリットについてでございます。

新築アパートのメリットは、
大きく分けると以下４つに分けられるでしょう。


①建物主要構造部等の回復費用、大規模修繕費用（capex）、原状回復費用、突発的な費用が掛かりにくい

中古のアパートであれば、物件状態、築年数や構造によっては、
大規模修繕費を見積もる必要がございます。

大規模修繕が必要となってしまうと、
せっかくキャッシュフローが貯まったにも関わらず、
修繕費用に充てることで、
ほとんど利益が残らないということにもなりかねません。

しかし新築の物件であれば、
物件状態が良いため運営中の大規模修繕費は、
ほとんど見積もる必要がございません。

さらに物件状態が良いことに加えて、
新築の物件であれば１０年間の瑕疵担保保険がつきます。

そのため、建物の主要構造部等に以上が発生した場合には、
瑕疵担保、並びに保険でまかなえてしまいます。

↓新築における瑕疵担保責任保険について↓

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/03-consumer-files/08-newhouse-about-low-items/02-insurance.html

また、仮に入居者が退去し原状回復が必要になったとしても、
かかってくる費用は少額で済むケースがほとんどです。

このように新築の物件は、
修繕リスクがとても低いと言えるでしょう。


②低金利→残債（元本）の減りが早い、潤沢なキャッシュフロー

新築の物件であれば、中古の物件と比較をすると低金利で融資を組むことが可能です。

そのため毎年の元本返済が多く、
利払いが少ないため、
残債の減りが早いのに加えて、キャッシュフローが潤沢に出ます。

手前で多くのキャッシュフローを得ることができるのは、
お金の時間的価値を考えた際に大きなメリットと言えるでしょう。

そのお金を利用して、さらに他の物件、他の投資へと、
自己資金を投下することが可能です。

そのため、自己資金の回収は早いに越したことはございません。


③賃貸付けがしやすい

中古のアパートと比較をすると、
キレイであることや設備が整っている事を理由に、
賃貸付けはしやすいと考えます。

そのため、空室損・空室リスクを考えた際に、
収支にも違いが出てくることでしょう。


④売却時には、投資物件としての売却が見込める

これは、保有期間によっても異なりますが、
仮に新築の物件を10年間保有をしたとすると、
物件は築10年の物件となります。

築年数が経過しすぎている物件（築40年等の築古物件）については、

再びアパートとして市場にリリースすることが難しく、

土地としてでしか売却出口が取れないということもございます。

しかし、築10年であれば建物はまだまだ十分に利用でき、

さらに次の購入者もアパートとしての出口を見据えることができるため、

売却出口は取りやすいと考えます。

今回は、４つに分けて新築アパートのメリットについてお話させて頂きました。
これだけをご覧頂くと、新築アパートが良いと思われる方もいらっしゃることでしょう。
しかし、メリットがあれば当然デメリットがございます。

そのため、新築のアパートをご検討している方は、
次回の新築アパートのデメリットについてもご覧頂きまして、
再度お考え頂けますと幸いです。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。