大規模修繕を織り込んだ投資計画

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

本日は「大規模修繕」についてです。

 

1棟収益物件を購入する場合、将来的（あるいは購入時）に必要になるであろう「修繕費用」も織り込んで収支を想定する必要がございます。

 

修繕費用の中でも外壁や屋根の塗装等、大規模な修繕に関しては、

収支に与える影響も大きい為、事前に建物のコンディションを確認し

修繕リスクを加味して物件を検討する必要がございます。

 

 

【屋根部分】

屋根部の劣化によって保護機能が低下すると、雨漏りなどの損害が生じる可能性が高まります。

塗装の塗膜の劣化以外にも、瓦のズレ・割れ、面土しっくいの剥がれなども雨漏りの原因となる可能性があります。

 

↓↓塗料と塗装周期↓↓

 

一口に塗料と言っても、上記のような種類があり、さらに水性・油性、1液型・2液型に分かれて、各塗料メーカーから沢山の種類が出ていて価格も中身も様々です。

 

【外壁部分】

外壁の塗装幕は、雨水や紫外線の影響を受け、表層から徐々に劣化していきます。

その劣化状況は、チョーキング（白亜化）、塗膜の亀裂・剥がれなどの症状となって現れます。

 

↓↓外壁劣化↓↓

 

 

また、外壁のひび割れは、温度や湿度による建物の伸縮、内外温度差、乾燥による伸縮、地震、地盤沈下などの原因によるものがほとんどです。

サイディング壁の場合、ジョイント部のコーキング（シーリング）の劣化による雨水の侵入にも注意が必要です。

 

何れも出口（売却や建て替え）のタイミングを考慮して、塗料の選択や塗装方法を選定する必要がざいます。

 

↓↓塗料の単価目安↓↓

 

物件の規模により修繕費用も比例します。

 

上記はあくまでも塗料の費用であり、その他にも足場や養生等の費用を含め、木造や軽量鉄骨造のアパートであれば≪1万円×延べ床面積≫で考えておくとよいかもしれません。

 

鉄骨造やRC造の規模の大きい建物になると、足場にかかる費用や人工も高くなるため、個別に判断する必要があります。

 

何れにしても、修繕費用は≪購入時≫にある程度見積もり、出口を取るまでに必要になるのかどうかを判断するべきです。

 

修繕費用を考慮せずに物件を購入し、費用の捻出が難しくなり、建物のメンテナンス不足→入居満足度の低下・賃貸募集の難化→収益の悪化という状況も有り得るため、当初からかかるであろう【修繕費】も織り込んで投資計画を組み立てることは必須となります。

 

弊社では中古1棟物件の取り扱いが多く、リフォーム・管理も含めたご提案が可能です。

 

随時個別相談も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

 

ファミリーエージェント小倉