オーナーチェンジ物件の入居者属性

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産で賃貸物件の入居者が入ったままので売却することをオーナーチェンジと言います。

オーナーチェンジ物件の場合、引き渡しを受けた日から家賃収入を得ることができ、他の事業と比べて、不動産賃貸業の場合は事業を始めてすぐに収益の収入目途が立つ為、取り組みやすいと事業と言えます。

収入以外にも原契約日からの入居期間や修繕履歴等の情報を得ることができ、今後の賃貸運営をしていく上で目安になる為、事前に確認できる場合は賃貸借契約書や入居者属性を確認することである程度のリスク回避ができます。

ただし、売主や管理会社、売主側の仲介会社によっては、事前に内容を確認できないことも少なくなく、ある程度は仕方がない部分もあります。

内容としては、

・賃貸借契約書が無い
・更新契約書を取り交わししていない
・連帯保証人の捺印、印鑑証明書が無い
・契約前に管理会社に売却することを知らせたくない
・管理会社が契約前に情報開示をおこなわない
・サブリースの為、売主が内容を把握していない　
 

など、物件により様々なケースがあります。

収益不動産の購入については、収益を前提に物件と購入するため、
契約前に確認した賃料と相違があった場合は問題ですので、賃貸状況確認書や特約などの書類の取り交わしをする必要があります。

弊社で売買・仲介する物件については、賃貸借契約書を基に、「賃貸状況確認書」を作成し、売主買主が記名押印する方法を取っています。

管理会社都合等で契約日までに賃貸借契約書が確認できない場合には特約に賃貸内容に相違があった場合は買主の判断で白紙解約できるという内容を入れる場合もございます。

契約から物件の引き渡しを受けた後は、収益不動産のオーナーとして
賃貸運営を行っていくわけですが、不動産投資として取り組んでいるかたは、不動産会社と賃貸管理契約を取り交わしを行い、管理会社とのやり取りが始まります。

契約・決済時に入居者からの入居申込書が無く、入居者属性が分からない場合には、管理が変更になった場合に通知する所有者変更通知や更新時に入居者属性を記入していただくことで、仕事先や緊急連絡先の変更を確認することが大事です。

先日、生活保護を受けている入居者が入院している病院でお亡くなりなるということがありました。

オーナーチェンジで引き継いだ物件で保証会社、連帯保証人がいない契約でしたが、ご身内の方と連絡が取れた為、オーナー様のご負担はほとんど無く、残置物等の処理ができそうです。

今回は生活保護を受給されている方だった為、事前に役所のケースワーカーから連絡が入り、早めにご身内の方と連絡が取れたのが良かったとという結果になりましたが、高齢者の孤独死が増えている中で、保証会社や保険に加入するこがリスク回避につながると感じました。