土地値が低い築古アパートはダメなのか

ファミリーエージェント永瀬です。

セミナー後の個別相談の際にお客様より、築古アパートでは
土地評価が低い物件は検討しないほうが良いのか？という
ご質問をうけました。

ご自身で物件を探していると利回り10％程度で土地価格が
販売価格の半分以下の物件を見かけるが、出口も含めて
どのように判断したらわからないという内容でした。

1都3県の築古アパートであれば、土地評価が低くても
利回りが高ければ需要がある為、出口は取れると考えます。

エリアの目安としては、16号線に内側になります。
（神奈川の西側は平塚まで）

理由としては金融機関の融資エリアになる為です。

16号の外側については、融資条件が厳しくなり、
出口をとることが難しくなることと、賃貸付けが
弱くなることがデメリットになります。

16号の外側では目を引くような利回り15％の物件だったとしても
実質利回りは8％という物件も少なくありません。

土地値にこだわっている方もいらっしゃいますが、
最近は積算評価ではなく収益還元評価でみる金融機関も
増えてきております。

築古アパートでもサラリーマンの資産形成の意味合いの
強いアパートローンでは、25年～30年の長期融資がついてくる為、
投資としても十分に成り立つ内容になります。

弊社では築古アパートを取り扱いすることも多く、
先月は同じ物件で3件の申込が入った物件もありました。

中には積算評価も高く利回りも高い物件を探している方も
いらっしゃいますが、両方の評価が高い物件は限りなく少ないです。

理由としては積算評価が高い物件は敷地面積が広くなり、
ファミリータイプの物件や駐車場が付いている物件になる為、
シングルタイプの物件と比べ利回りは低くなる傾向にあります。

出口の考え方としては、積算か収益になります。

土地評価が低かったとしても、利回りが10％～11％程度ありますと、
引き合いはある為、出口は取れると考えます。