マスターリース契約の注意点

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

相続税対策による「新築アパート・マンション」の供給過多が続いているとよくニュースにもなっておりますが、着工数ランキングの上位にくる業者は、いずれも「マスターリース契約」がセットになっていることがほとんどです。
 

そもそも「マスターリース契約」とは…転貸することを前提とし、アパート・マンションのオーナーからサブリース業者が1棟を貸借することを言います。

つまり所有者⇔サブリース業者との契約を指しているのですが、当然、所有者は賃料が保証され「空室リスク」のない賃貸系経営という内容にメリットを感じ契約されるかと思います。

「空室」は、立地や物件の仕様、設定賃料によってそのリスクの度合いも異なりますが、多くの方が「融資」を組んで収益物件を購入されている為、毎月決まった収入があるという安心感は大きい為、未だに「新築物件＝サブリース」という形態が存在するのかと思います。

一般的にサブリースフィーが「入居賃料の10％～20％」と言われてますので、オーナーは毎月10％～20％のフィーをサブリース会社に支払い「賃料保証」というリスクヘッジをしていると言えるかと思いますが、
1都3県（16号線の付近まで）のエリアを中心にＰＭ業務も行っている弊社でも、年間通しての空室率は5％～10％程です（築20年～30年前後の中古アパートが7割～8割りを占めております）

ましてや「新築」という、本来入居付けが一番しやすいタイミングで「空室」リスクを懸念し高いフィーを支払うのはナンセンスという投資家様が多いのではないでしょうか。

ただ、賃貸需要が乏しいエリアでは「空室率≧サブリースフィー」という図式もあり得ますので、場合によってはマスターリース契約を結んだほうがリスクが少なく手残りが多い場合も（そのようなエリアではマスターリースを結ばないor保証賃料がよりきつく見られてしまう可能性もございますが…）

また、保証賃料とは別で定期清掃や共用部の電気・水道代、簡易設備点検までサブリース業者負担で行ってくれる契約内容もございます(以前取引した物件では、城東地区、駅徒歩15分、築8年のシングルタイプでサブリースフィーが入居賃料の12%程でした)

2年毎に保証賃料の見直しが必要となる契約内容でしたが、マスターリースを解約した場合とマスターリースを継続した場合の「ネットの利回り」では、継続した場合の方が利回りが高いという内容でした。

サブリースというとオーナー側に不利な契約内容が多い印象ですが、エリアや物件、契約内容によってはメリットとなる場合もある為、サブリースというだけで毛嫌いせず、よく「マスターリース契約書」をチェックし、判断する必要がございます。

1都3県の賃貸管理につきましも弊社までお気軽にご相談ください。

本日は以上になります。