管理会社の落とし穴①

ファミリーエージェント三上です。

本日から「管理会社の落とし穴」シリーズをお届け致します。

収益物件の運用のパートナーである管理会社ですが
管理会社ごとにいろいろなサービスや条件がございます。

オーナー様にプラスのサービスや
オーナー様にマイナスの条件など様々です。

本来、味方であるはずの管理会社ですが
選択を間違うと預けている物件の資産価値を下げかねません

ＮＧな管理会社に自身の大切な資産を任せない為にも
「管理委託契約書」の内容は重要になりますので
契約内容はしっかりと確認してください。


本日はそんな「ＮＧ管理会社」の一例です・・・


■某管理会社：〇二〇ック
全国に仲介客付け店舗がある大手の管理部門のこの会社
入居者の斡旋の為、入居者向けのサービスを多く取り揃えております。

代表的なサービスが「〇ー〇ー君」

メインは入居費用を抑えることで入居付けをしやすくしています。

敷金・礼金ゼロは当然ですが、その他通常入居者から徴収する
「クリーニング費用」
「鍵交換費用」
「火災保険費用」
を無料としさらに仲介手数料を半額として
入居にかかる費用を極限まで抑えて入居し易くしています。

入居費用を安くするやり方は当社も取り入れており
効果は高いので良いのですが「〇ー〇ー君」には問題が・・・

その一つが火災保険です。

この火災保険の費用は入居者ではなく、管理会社がオーナーから徴収する負担金で支払いを行っております。
この場合、管理を継続する場合は良いのですが
管理会社を変更する場合、各入居者が加入している火災保険が全て失効してしまいます。

これはアパートの売却時、購入する買主に負担がかかってしまいます。
火災保険失効に伴い、各入居者に火災保険に加入してもらう為の手続きやその費用負担。
また、火災保険の更新時期と賃貸契約の更新時期がずれる為、契約内容を整えるのも労力がかかります。


もう一つの問題が「入居者退去時の原状回復・クリーニング費用」です。
入居者は敷金もクリーニング費用も負担しておらず、管理会社がオーナーからこちらも毎月徴収した負担金で原状回復します。
そのため、管理会社が変更になると、オーナーから徴収した費用は当然戻ってきません。

その後の入居者の退去に伴う原状回復費用はすべてオーナー様の負担となってしまいます。


さらに問題なのが、家具・家電がお部屋の設備として入居付けしているお部屋があった場合です。この管理会社の場合こんなプランもあります。

１部屋単位で家具家電付きのプランにすることができるらしく
入居付けの為に安易にこのプランにするオーナーも多いようですが
こちらも管理会社変更の際は家具家電をオーナーが買い取らなければいけません。

また、入居者に対しては家具・家電は設備として貸し出している形になりますので
家具・家電買取後、設備の故障や取替えが必要となった場合、オーナー負担での新規取替えが必要となってしまいます。


このように管理会社の契約内容をしっかり確認せずに
任せてしまうと売却の際に買主に迷惑のかかる内容となってしまい
結果的に売却価格に反映し、資産価値を下げてしまうことに繋がります。

そのため、安易に物件の近くにあるから・・・や

大手だから・・・、複数店舗があるから・・・で決めるのではなく

「管理委託契約」の内容をしっかり確認することが重要です。


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ちなみにその管理会社が管理へ変更されたのち
敷地内のごみ置き場にその管理会社の看板が捨ててありました・・・

なんか残念ですね。