物件は見た目だけじゃない

こんばんは。

 

ファミリーエージェントの小倉です。

 

収益物件を購入する際に、物件の「現地確認」をされるかと思います。

 

当たり前の話しですが、現地の確認をすることで…

 

「建物・空室の状態が良い・悪い」

「住環境が良い・悪い」

「大学や工場等、特定の賃貸需要がある・ない」

「入居者属性が良さそう・悪そう」等々、

 

色々な点が見えてきますが（最近ではグーグルマップで確認もできますが）、目的は「想定している収支が見込めるかどうかの判断」を現地を見て確認する為かと思います。

 

実際に物件を見て…

「建物（空室）状態が悪い・敷地が荒れている」

→修繕・清掃費を物件価格に織り込んで収支が合うか否か

 

 

 

「空室の設備が不十分」

→リノベーション費用を価格に織り込んで収支が合うかどうか、想定賃料を下げて収支が合うかどうか、募集費用・空室期間を見直して収支が合うかどうか

 

 

「不良入居者が多い」

→空室の募集費用・空室期間を見直して収支が合うかどうか

 

など、机上で想定した「収支」が見合っているかどうかの確認で、

「建物が汚いから・敷地内が荒れているから・既存入居者の属性が悪そうだから」検討不可。

 

という一部「ご自身が入居者として住んだら…」というようなものさしで図ってしまうと、本来、利益が見込める物件を逃してしまうという非常にもったいないケースがございます。

 

ご自身で住む事を想定した場合に許容範囲かどうかという見解も大事かと思いますが、あくまでも「投資」であり「実需」ではないので混同してしまわないように注意が必要です。

 

特に新築・築浅の物件を「綺麗だから賃貸が付きそう」「バストイレ別だから賃貸需要がありそう」という理由で複数棟購入し、賃料下落による持ち出しや、残債が多く売るに売れない状態で、数年後に首が回らなくなったという方も多くいらっしゃいます。

 

築古物件の場合は机上のシュミレーションのみならず、現地で確認する内容も多い為、是非、中古物件の取引経験が多い弊社スタッフまでご用命ください。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。