実勢土地価格について

ファミリーエージェント三上です。

不動産投資において利益が確定するのが出口を迎えたときです。

我々が多く取り扱います築古アパートで出口を想定する場合「土地の価値」が重要になります。
その「土地の価値」の評価方法として多く使われる計算方法は

■積算価格　→　土地面積×路線価（相続税）
■実勢価格　→　土地面積×土地坪単価

がございます。
本日は【　実勢価格　】に関して注目してみました。


実勢価格の出し方は上記記載の通り
「土地面積（坪）×土地坪単価」となりますが
土地の坪単価とはそもそも何でしょうか？
単純に【　売買価格を土地面積で割った価格】をいいます。

例えば、こんな感じで対象エリアの周辺で土地取引があれば

この場合各地点の土地坪単価は
Ａ地点　→　坪50万円
Ｂ地点　→　坪45万円
Ｃ地点　→　坪40万円
となります。

単純に平均するとこのエリアの土地坪単価の目安は
「坪45万円」と想定できます。※細かな立地条件は無視しています。


購入検討物件が実勢土地価格に近いかを考える場合
上記のような「実際の取引事例」から計算していくことになりますが
それではその「実際の取引事例」はどこで見ることができるのか？

大きく分類すると2つ
「　レインズ（不動産流通機構）の成約事例　」
　　　　　と　　
「　土地総合情報システム　」
　　　　　です。

「レインズ」に関しては機構に加入している不動産会社にＩＤ・パスワードが割り振られますので一般の方は見ることができません。
誰でもネットで検索し確認できるところが

「土地総合情報システム」になります。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

ここには全国の実際の取引情報が日々登録されており
現状280万件以上の取引事例を確認することが可能です。


日々全国で不動産の取引が行われておりますが
不動産の取引をした対象者に対して国土交通省が
「不動産取引のアンケート調査ご協力のお願い」を送付し取引価格を集計しており、その内容が反映されます。

これを取引価格情報提供制度と言います。
※取引価格情報提供制度とは
　誰もが安心して不動産取引を行えるように、数多くの取引価格情報をアンケートにより収集し個人情報保護に留意しながらインターネットを活用して提供する、国の制度になります。

実勢土地値を確認する際は上記サイトの情報を参考にされると良いでしょう。


もちろん、不動産は同じものが二つとありません。
土地の面積、形状、道路付け、方位、都市計画等によって坪単価は変動します。おおよその目安としてお考え下さい。


この「土地の価値」を全く見ずに収益物件の利回りやキャッシュフローのみで購入物件を判断してしまうと、数年後、十数年後に売却（出口）を迎えた際、今まで取得してきたキャッシュフローが吹き飛びマイナスになるなど、キャピタルロスになりかねません。

そうならない為にも「土地の価値」の確認は大切です。

不動産投資で”儲ける”ために、確認するところはしっかりと確認しましょう！