物件を検討する場合の土地条件

こんばんは。

ファミリーエージェントの亀山です。

 

弊社では中古の収益物件を多くご紹介させて頂いておりますが

購入を検討する際のポイントはいくつかございます。

 

・土地条件
・建物状態
・入居状況
・融資条件

の4つです。

 

本日は、中古の収益物件を検討する際のポイントの一つである
土地条件についてお話したいと思います。

 

売買する場合、
殆どが収益物件（オーナーチェンジ）としての売買になるかと思いますが
購入する際は、「土地」としての売却も視野に入れて検討するかと思います。

土地として売却する場合、土地条件の良いもの程高値での売却が可能です。

 

では、土地条件の良いものとはどんな土地でしょうか。

 

土地条件とは以下の4つが上げられます。

１、敷地形状の良いもの
２、車が利用できるもの（敷地及びアプローチ）
３、住宅環境としても良いもの
４、道路付けが良いもの

 

まず、
１、敷地形状の良いものとは、
正方形や長方形など四角形状でかけていない土地になります。
見た目が良い、建物の設計がしやすいなどが理由です。

 

２、車が利用できるもの（敷地及びアプローチ）
接道間口が広く、駐車スペースが確保できる土地は、
戸建て用地としての売却も可能になります。
戸建て用地として売却できる利点としましては、
買い手の分母が増えることです。

 

３、住宅環境としても良いもの
駅距離、生活環境が整っている、周辺の雰囲気の良さ
過去に水災害がないかなどです。
家を選ぶ際に気にされるポイントの一つですね。

 

４、道路付けが良いもの
道路付けとは、
建築基準法の道路に接道していて幅員も確保されているものが良いです。
建築基準法の道路に接道しているというのは絶対条件です。
接道していないと再建築不可ですのでご注意ください。

１～4の条件が整っている土地は、収益物件用地としても
戸建て用地としても売却が可能で買い手の分母は増えます。
ですが、収益物件用地としての売却であれば必ず1～4が好条件でなくても
賃貸需要の見込める場所でしたら売却の際値崩れしないでしょう。
例えば、敷地形状が悪くても駅から近いなどや、
駅距離が遠くても近所の学生需要が見込める、

車が利用出来なくても周辺環境が良いなどです。
 

現に、収益物件が建っている土地ですべての条件が良い土地は
なかなか見つかりません。
ですのでむしろこの条件がすべて整っている物件は
土地としての評価も高く出口が安定していると言えます。

４の道路に関しては、種別と権利に分かれ複雑であり
お客様からお問合せ頂く部分なのですが、
詳しくはまた別の機会に書かせて頂きたいと思います。

 

最後までお読み頂き有難うございました。