建物のまま売却？更地にして売却？

こんばんは。
ファミリーエージェントの福村です。

今回は収益物件の出口についてお話させていただきます。

主に2つの出口方法があります。
①アパート・マンションをそのまま売却
②建物を解体して更地にして売却

現状、ほとんどの物件が①の建物のまま売りに出すケースです。
それは解体費用がかかることや、入居者を退去させることは非常に労力・費用を要することがあるからです。

しかし、その中でも更地にして売却したほうがいい収益物件とはどのようなものでしょうか。

それは土地が広いが、賃料収入が少ない収益物件です。

仮に500坪の土地、年間家賃収入が500万円、坪当たり100万円の場所にアパートがあるとします。

土地値は5億円です。（500坪×100万円/坪）

そのエリアは収益性は10％で売れる場合、物件の価格は5,000万円（500万円÷10％）となりますが、
土地値が5億円ありますので、この物件の価値は5億円になるはずです。

しかし更地でないと、買主は自宅やアパートを建てられず、解体工事や入居者退去を行わなければならないので
5億円で売却することは困難です。

『物件価格＝土地－解体費用－入居者退去費用』

上記の計算で、収益性から出した物件価格を大きく上回っていれば、更地にして売却するメリットがある収益物件と言えるでしょう。