事業規模で物件を買い進めていくには？⑤
こんばんは。
ファミリーエージェントの堀内です。
年末に続き物を書いていたことをすっかり忘れておりお休みしておりましたが、
本日は久しぶりに「事業規模で物件を買い進めていくには？」シリーズを書かせて頂こうと思います。
時間が空いてしまったので、
内容を忘れてしまった方・初めてご覧いただく方は下記URLより過去記事をご覧ください。
4話 /column/zigyoukibo4/
前回は、アパートローンからプロパーローンへの移行が上手くいかない一つの理由として
法定耐用年数が切れてしまいPLが既存する話を致しました。
自分の物件は法定耐用年数がまだ残っているので問題ない…と思いきや築浅の物件は物件で
また違った部分で引っかかってくる可能性があります。
結論からいうと今度は「物件評価が低くバランスシート（BS）が毀損する」という事が起きます。
これはアパートローンがプロパーローンに比べ
・物件評価を高く見る事。
・属性での補填をする事。
から起こります。
築の浅い物件については一般的に「積算評価」よりも「収益還元評価」を基準に売買価格が決定します。
その為、積算評価上の価格と売買価格に乖離が生じやすくBSが毀損しやすくなります。
中古の木造の場合は、
保有物件の資産性を見る際は実売価格などのわかる資料を添付することにより、
相続税路線価額よりも高く評価してもらう等が出来ますが、
新築物件の場合、土地を実売に引き直しても乖離が埋まらず直接信用棄損につながります。
前回お伝えした、PLの毀損と今回のBSの毀損ですが、
一般的なサラリーマンの場合、BSの毀損の方がより深刻です。
PLはサラリーマン年収などで補えるというお話をさせて頂きましたが、
BSの毀損の場合は、持っている金融資産で補う事になります。
ですが、元々乖離金額が大きくなりやすく、サラリーマンが貯蓄できる金額は限度がある為
乖離が埋められず、融資がストップしてしまった…というのは本当に良く聞く話です。
次回は、具体例を用いてこの辺りをご説明させて頂きます。
本日は最後までお読みいただき誠にありがとうございました。-----