出口戦略

こんにちは。
ファミリーエージェントの小林です。

本日は投資の利益を確定させる上でも大切な出口（売却）について少し触れてみようと思います。

出口（売却）は皆様が重要視するポイントだと思います。
・不測の事態が起きた際に売却したい
・築年数が古くなり売却したい
・資産の入替で売却したい
など目的は様々かもしれませんが、収益不動産は売却して初めて利益が確定します。

保有時にいくら収益があがっていても売却時に大きな損が出てしまったらそれまでの収益が無くなってしまいます。
もちろん保有時に収益があがっていなければ意味が在りませんが・・・

そんな出口（売却）を考えた中で良く言われる「土地値」の高い物件に関してお話出来ればと思います。

まず「土地値」とは2つの考え方があります。
・実際に取引されている土地価格
・金融機関の評価での土地価格

実際に取引されている土地価格とは、一般的な戸建て用地などで販売されている価格となります。
人気のエリアや建蔽率や容積率などにもよって相場が変わってきます。

金融機関の評価での土地価格とは、基本的に路線価をもとに考えられることが多く、積算評価と言われることが多いです。

23区内や1都3県の主要エリアなどは実勢価格＞積算評価となることが多いです。
物件価格≒積算評価の物件を探している方も大勢いらっしゃるかと思いますが、
なかなか場所を選びつつ探していくことは難しいので、出てきた際は非常に動きも早いことが多いです。
積算評価が高いということは金融機関の評価も高く、融資金額が出てきやすい為、出口（売却）の際の融資付けもしやすいという傾向は確かにあります。

ここで注意をしなければいけないのが、あくまでも金融機関の評価が高く出るので融資金額が出やすいというだけで
利回りなどは相場に合わせないと売れません。

実勢価格が高い物件は大きな相場の変動がない限り相場での取引となってきますので、
最終的に土地での売却の際は売却しやすい傾向にあります。
（収益不動産のローンと住宅ローンの評価基準が異なる為、積算評価が低くても住宅ローンは取り組みが可能です）

積算評価を重視される場合の出口戦略としては収益不動産での売却、実勢価格を重視される場合は土地としての売却と考えると分かりやすいかもしれません。

最後までお読みいただきありがとうございます。