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都心物件と地方物件の経費率の違い
ファミリーエージェント三上です。
本日は「都心物件と地方物件の経費率の違い」に関して記載します。
不動産投資を検討されているお客様の中には
・都心で物件を買うべきか・・・
・地方で物件を買うべきか・・・
悩まれていらっしゃる方も多いかと思います。
理由としては
「都心物件は利回りは低いが入居付けしやすそう」
「地方物件は利回りは高いが入居付けしにくそう」
などがあるかと思います。
皆様が不動産投資の収支を計算するときは単純に
【 満室想定賃料収入－空室率ー運営費－ローン返済 】で計算される方が多いかと思いますが
上記4項目の計算方法（考え方）は非常に重要です。
安易に考えてしまうと'こんなはずでは・・・'と後悔する可能性もありますので慎重に検討していきたいところです。
本日はその中でも【 運営費（経費）】で大きく差が出る2項目を都心物件と地方物件で比較してみます。
一つ目は
「 空室の修繕費用（原状回復費用）」です。
空室が発生した場合、お部屋の原状回復が必要になります。
入居者の居住年数やお部屋の使い方によって修復内容は異なりますが
今回は ルームクリーニング費用 に絞ります。
一般的なルームクリーニング費用はこちらです
↓↓↓
シングルタイプは 2万円ほど
ファミリータイプは 5万円ほど になります。
仮に都心と地方の物件で月額6万円の賃料を回収しようとした場合
・都心 → シングルタイプの1Kや1DKの間取りでＯＫ
・地方 → ファミリータイプの2LDKや3LDKの間取りが必要
同じ賃料の回収でも都心と比べて地方物件の方が大きなお部屋が必要になります。
どちらも原状回復は必要になりますので、上記表の通り、回収賃料に対しての経費率は違いますね。
更に、ファミリータイプの物件の方が床材や壁紙の面積も広くなりますので張替費用は高額になります。
また、室内の設備（エアコンの数、洗面台あるなし、キッチンの大きさ、照明の数 など）が多い事で
原状回復費用はシングルタイプと比べて高くなります。
二つ目は
「 客付仲介業者への広告料（ＡＤ）」です。
広告料とは実際に入居者を紹介してくれた仲介業者（物件最寄り駅近くの賃貸業者が多いです）に
お礼として費用を支払うことです。
・都心物件でもエリアによっては広告料1ヶ月や場合によっては2ヶ月支払う場合がありますが
・地方物件の場合は都心と比べて広告料も高額で場所によっては4ヶ月～6ヶ月の広告料を設定しなければ
来店したお客様に物件の紹介すらしてくれないことも多々あるようです。
仮に地方の賃料6万円の3LDKの物件が空室になった場合
▲原状回復に約25万円（ルームクリーニング5万円、床材・壁紙・設備などで20万円）
▲広告料に約25万円
▲空室期間3ヶ月（18万円のロス）
上記の場合、費用合計は 年間約68万円 となります。
ほぼ1年間空室だったようなものですね・・・
当然、地方物件でも人口の多い都市や立地は良い場合は都心に近い条件になる物件もありますし
逆に都心の物件でも賃料が低いエリアの物件では、地方物件に近い条件になる可能性もありますので
物件ごとにしっかりと調査すること、想定することが重要になってくるかと思います。
本日は「都心物件と地方物件の経費率の違い」に関して記載します。
不動産投資を検討されているお客様の中には
・都心で物件を買うべきか・・・
・地方で物件を買うべきか・・・
悩まれていらっしゃる方も多いかと思います。
理由としては
「都心物件は利回りは低いが入居付けしやすそう」
「地方物件は利回りは高いが入居付けしにくそう」
などがあるかと思います。
皆様が不動産投資の収支を計算するときは単純に
【 満室想定賃料収入－空室率ー運営費－ローン返済 】で計算される方が多いかと思いますが
上記4項目の計算方法（考え方）は非常に重要です。
安易に考えてしまうと'こんなはずでは・・・'と後悔する可能性もありますので慎重に検討していきたいところです。
本日はその中でも【 運営費（経費）】で大きく差が出る2項目を都心物件と地方物件で比較してみます。
一つ目は
「 空室の修繕費用（原状回復費用）」です。
空室が発生した場合、お部屋の原状回復が必要になります。
入居者の居住年数やお部屋の使い方によって修復内容は異なりますが
今回は ルームクリーニング費用 に絞ります。
一般的なルームクリーニング費用はこちらです
↓↓↓
シングルタイプは 2万円ほど
ファミリータイプは 5万円ほど になります。
仮に都心と地方の物件で月額6万円の賃料を回収しようとした場合
・都心 → シングルタイプの1Kや1DKの間取りでＯＫ
・地方 → ファミリータイプの2LDKや3LDKの間取りが必要
同じ賃料の回収でも都心と比べて地方物件の方が大きなお部屋が必要になります。
どちらも原状回復は必要になりますので、上記表の通り、回収賃料に対しての経費率は違いますね。
更に、ファミリータイプの物件の方が床材や壁紙の面積も広くなりますので張替費用は高額になります。
また、室内の設備（エアコンの数、洗面台あるなし、キッチンの大きさ、照明の数 など）が多い事で
原状回復費用はシングルタイプと比べて高くなります。
二つ目は
「 客付仲介業者への広告料（ＡＤ）」です。
広告料とは実際に入居者を紹介してくれた仲介業者（物件最寄り駅近くの賃貸業者が多いです）に
お礼として費用を支払うことです。
・都心物件でもエリアによっては広告料1ヶ月や場合によっては2ヶ月支払う場合がありますが
・地方物件の場合は都心と比べて広告料も高額で場所によっては4ヶ月～6ヶ月の広告料を設定しなければ
来店したお客様に物件の紹介すらしてくれないことも多々あるようです。
仮に地方の賃料6万円の3LDKの物件が空室になった場合
▲原状回復に約25万円（ルームクリーニング5万円、床材・壁紙・設備などで20万円）
▲広告料に約25万円
▲空室期間3ヶ月（18万円のロス）
上記の場合、費用合計は 年間約68万円 となります。
ほぼ1年間空室だったようなものですね・・・
当然、地方物件でも人口の多い都市や立地は良い場合は都心に近い条件になる物件もありますし
逆に都心の物件でも賃料が低いエリアの物件では、地方物件に近い条件になる可能性もありますので
物件ごとにしっかりと調査すること、想定することが重要になってくるかと思います。