不動産投資の落とし穴

ファミリーコーポレーション三上です。
本日は前々から懸念されていた事が浮き彫りになってきましたので記載いたします。

昨今のサラリーマン投資家の増加率は右肩上がりで、様々な方々が「資産形成」の為、収益不動産を購入しています。
これだけサラリーマン投資家が増えた理由としては・・・

≪個人属性に対して商品が充実≫
投資金額や物件の種類、エリアも多種多様です。
数百万円の区分ワンルームマンションをキャッシュで購入する人
2億円の1棟マンションを全額ローンで買う人
5,000万～6,000万円のアパートを頭金2割で購入する人
都心の優良物件に的を絞っている人、地方の高利回り物件を狙う人など
目的も投資スタイルも様々なお客様に対して言ってみれば「購入することができる理由を付けて」多くの業者がお客様にご提案しています。

≪企業の設備投資の減少→アパートローンに注力≫
企業の設備投資の減少など法人の資金需要が減っているために
以前から金融機関がアパートローンに力を入れるようになっていましたが
2012年頃からその傾向がさらに強まり、金利の引き下げ競争が激化しました。
借り手の属性や物件次第では1％台で借りられたケースもあり以前では考えられないほどの低金利で取り組みが可能になっています。

ただし、誰でも有利な条件で借りられるわけではありません。
メガバンクなど金融機関によっては以前より審査が厳しくなっているケースもあります。
その一方で、年収や資産状況の良い借り手は、金融機関同士で取り合いの状態です。
他行からの借り換えを促すため、金利を引き下げるケースも増えています。

そんな「年収や資産状況の良いお客様」は多くの不動産業者から熱狂的なアプローチを受けます。

「お客様のような高属性の方は金融機関から好かれるのでチャンスですよ」とか
「全体の4％ほどしかいらっしゃらない年収1,000万円超えのお客様なので有利な条件で融資を受けれますよ」とか
「年収500万円のサラリーマンでも複数棟保有して資産1億円の不動産を保有しているくらいなのでお客様であれば・・・」とか
「お客様のご属性であれば、複数の金融機関から融資を受けられる為、10億円ほどの”枠 ”がありますよ」とか

すこし興味があって話を聞きに行った際にこのようなことを言われると悪い気はしないのでしょう
とんとん拍子に話が進み（※ここの話の進め方も実に巧妙なので次回ご紹介します）一気に数億円の借入をし複数等の不動産を購入してしまいます。

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その結果

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【　自己破産する家主が増加　】
http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php

こんな事態が現実に起こっております。

ここでは「勤務医」や「高所得の外資系企業のサラリーマン」と記載されておりますので
おそらく年収2,000万円以上の方々なのでしょう。

そんな方でも7・8億円の借入をして不動産を購入することで自己破産してしまうのです（※当然購入している物件、融資条件に寄ります）

上記で記載したように、ご年収1,000万円台のお客様へも金融機関は数億円の融資を出しますので
2・3棟購入し借入を3・4億円ほどしているお客様は多くいらっしゃるかと思います。
購入して1・2年では気付かないケースが多いようですが、「業者の家賃保証」や「入居者の退去」「建物の修繕」が出てきたときに
取り返しの付かない投資（すでに投資ではないですね）をしてしまった事に気付く方が多く出てくるかと思います。

実はこの流れは数年前から「不動産業者」や「司法書士」、「金融機関の担当」までもが予想していた結果です。
・不動産業者は手数料（利益）を得られ
・司法書士は報酬を受け取れ
・金融機関は融資手数料と金利収入を得られます
損しているのは”残念ながらお客様のみ ”です。

このようにならない為にも不動産投資を始める際は最低限の知識を自身でつけることと
信頼できる不動産業者（担当者）を見つけることかと思います。