入居者を退去させない方法

不動産投資をする上で一番大切なのが店子（入居者）です。

どんなに高利回りの物件でも年間入居率が半分であれば実績利回りも半分になります。
（例：千葉県茂原市　駅徒歩5キロ　築35年　木造アパート　利回り17％など）

ほとんどのオーナー様が入居付の際にはＡＤ広告料やフリーレントなどに力を入れるものの、入居してからは退去通知が来るまでほったらかしのケースが多いようです。

当然、早期退去（入居2.3ヶ月など）には違約金を設定する場合が多いですが、折角、費用をかけて原状回復工事をし、管理会社に1か月分の手数料を払い、客付会社に2か月分の広告料を払い、入居者へはフリーレント1か月のサービスをしても、1年2年で退去されてしまうと、また原状回復から手数料の支払いの流れになり、全く収益は上がりません。

不動産投資をする上では「入居中の店子に対して、退去させない対策」をとるのも非常に大切な項目です。

では、どのような方法・対策があるのでしょうか？

そもそも、入居中の入居者はどのようなきっかけで「退去・引っ越し」を考えるのでしょうか？
ランキングが載っていたので添付します。

SUUMO調べ「不満」が引越しの引き金に？引越し理由ランキング発表
http://suumo.jp/journal/2015/06/17/92384/

上記から、「結婚」や「転勤」「入学」「就職」など外的要因によっての引っ越しの決断へは対処のしようがありませんが注目すべきは　1位の「物件に対しての不満」と　5位の「賃貸の更新時期がきたから」です。

■「物件に対しての不満」の”近隣住民とのトラブル ”や”建物の不具合 ”に関してはオーナー側の力量で改善できる可能性があります。
例えば、近隣住人とのトラブルでは管理会社に頑張ってもらいます。入居者から騒音やゴミの出し方、共用部分の使い方等のクレームが入った場合は即対応し原因となった入居者に注意喚起することで解決させます。
ここで一番大事なのは、クレーム前の事前対策です。
入居者の中には騒音等で近隣に不満があっても、管理会社にクレームを入れず、即引っ越し（退去）を選択してしまうケースは多くございます。
わかっていれば、解決できたことも引っ越しを決断した後では手遅れです。
このようなケースの対策としては、管理会社の定期巡回等で敷地内（共用部分）の異常を報告・改善してもらうことと、定期的に全入居者に現状の住み心地の確認通知を送付したり、電話連絡で不満が無いかの確認をする方法がございます。
管理会社によっては積極的に協力してくれない場合もあるかもしれませんし、通知・連絡によって設備の不具合が浮き彫りになり、修繕費がかかってしまうこともありますが、いずれにしても退去される前の対策はとても大事です。
※その時、設備の交換に多少費用がかかっても、遅かれ早かれ行うべき項目なので、先手を打つことで更新してもらい長期の入居に繋がるほうが、トータルで考えると収益は上がってきます。

■「賃貸の更新時期がきたから」に関しては、2年に一度の更新のタイミングでの更新料負担が引っ越しのきっかけになってしまいます。
トータルの負担が同じでも、下記①の方が入居者目線で考えた場合、負担が重く感じてしまいます。
①　賃料月額：47,000円　更新料1ヶ月負担
②　賃料月額：49,000円　更新料無し

入居させる時点で上記のような賃料・更新料無しの条件で入居させるやり方　と
既に更新料1ヶ月で契約している入居者に関しては、事前の通知で「更新料を免除」してあげることで、退去意欲の抑制に繋がります。
※当然、一時の収益率は低下してしまいますが、こちらもトータルで考えると収益は上がる可能性は高いと思います。

■その他
室内・室外の古くなった設備の交換も有効です。
「集合ポスト」「ネームプレート」「給湯器」「エアコン」「水栓」など

すべてにおいて重要なのが【　入居者が退去を考える”前 ”に対処　】することです。
満室稼働中だから、放っておくのではなく満室稼働中だからこそ長期入居をさせることで、収益の最大化を目指せます。

今の時代、オーナーと入居者が面と向かって話したり、直接やり取りすることはほとんどありませんが、このような入居者に対してのオーナー側の動きは入居者を安心させ、良好な関係に繋がりますので、目指すべき対応と言えるかもしれません。

株式会社ファミリーエージェント
三上