事業規模で物件を買い進めていくには？③

こんばんは。

 

ファミリーエージェントの堀内です。

 

前回の記事では

 

アパートローンを限界まで買い進めてしまうとプロパーローンが出づらくなる

 

といった内容を書きました。

 

本日は、なぜプロパーローンが出づらくなるのか？について書きます。

 

アパートローンとプロパーローンの融資性質の差が原因となるのですが、

 

『アパートローンの長所である売価の9割以上の長期間融資が、プロパーローン融資審査では信用毀損を起こしてしまう。』

 

というのが結論なのですが、

 

これだけでは意味がわからないと思いますので詳しく説明します。

 

まず問題の１つである融資の期間についてですが、

 

プロパーローンとアパートローンの融資期間の考え方についてそれぞれ説明します。

 

〇プロパーローン〇

 

国の税法上定める法定耐用年数を基準に

 

法定耐用年数－築年数＝融資年数

 

が一般的です。

 

また余談ですが、融資に積極的な一部地銀では

 

最近は下記の計算で融資期間を出すケースもございます。

 

法定耐用年数－築年数×0.8＝融資年数＝減価償却期間

 

ご参考までに。

 

 

〇アパートローン〇

 

銀行独自で法定耐用年数に代わる年数を定めている。

 

例えば木造のアパートで

 

60年ー築年数＝融資年数（35年上限）

 

といった具合です。

 

場合によっては、融資年数下限があるケースもあり、

 

築年数によらず25年以上は融資を付ける…といった銀行もございます。

 

上記のようにあまり築年数にとらわれず、

 

むしろお客様の完済時年齢が決まっていたりと購入者の属性に左右されます。

 

このような融資年数の違いにより、更に物件評価額がアパートローンの方が高く出る為

 

プロパー審査とアパートローン審査では属性の見方が変わってきます。

 

 

それでは『融資金額』『融資期間』の二つについてですが、

 

融資額を多く、融資期間を長くとる事によって

 

プロパーローン審査ではどのような目線で評価されるのでしょうか？

 

長くなってきましたので詳しくはまた後日続きの記事を書かせて頂きます。

 

 

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

 

堀内