不動産投資の利益「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」

 

投資から利益をあげるには2つの方法があります。
資産の売買差益により利益を得るキャピタルゲイン
と資産を所有することで利益を得るインカムゲインです。

この2つは利益の上げ方だけではなく、税金も異なります。

 

不動産投資においては主に「利回り」や「キャッシュフロー」
などが投資指標になっているようにインカムゲインを
目的とした投資手法がメインでした。

 

ただ、アベノミクス以降金融緩和政策などもあり不動産
価格が上昇してきている現状では売却によって利益を得る
いわゆる、キャピタルゲインを得ているケースも多く
なりました。

 

人口が減るからとか、デフレだからとかと言っても
経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下します。

そのため利益を目的とする不動産投資においては、
インカムゲインとキャピタルゲイン両方を理解しておく
必要があります。

 

ここでキャピタルゲインとインカムゲインのそれぞれの
特徴を利益の大きさ、利益の発生、そして発生時期の3点で
比較していきます。

 

このようにキャピタルゲインは利益が大きい分、利益が出る
かどうかは不透明です。

一方、インカムゲインは利益は小さいですが、安定して
収入を得ることができます。

 

キャピタルゲインは主に資産価格の上昇によって発生します
ので、資産性の高い物件（首都圏、好立地）となり、
インカムゲインは不動産投資の場合、家賃収入になるため
これを得る場合は高収益（高利回り）の物件になります。

 

ただ、不動産投資の特性上

 

資産性の高い物件（首都圏、好立地）＝低収益（低利回り）

高収益（高利回り）の物件＝郊外、地方、並立地

 

となりますので、一つの物件で両方を期待するのはなかなか
難しいので、目的を決めて物件を選択することが大切です。

 

資産性と収益性のバランスが良い物件を選ぶか、タイプを
分けて複数棟取得するのかは、融資を利用できる幅であったり
資産背景、属性によって変わりますが、

 

「経済状況に伴い不動産マーケットは必ず上下する」

 

ということは頭に入れておいたほうが良いかと思います。

 

値上がってキャピタルゲインが取れるまではいかなくても
不動産投資は家賃収入で返済をするという特性上、物件価格が
購入時よりも下がらない（下がりにくい）物件が確実に
有利です。

 

ここ数年では利回りやキャッシュフローだけにとらわれ過ぎて
資産価格（価値）を蔑ろにしたために、売却ができないことや
売却により時間をかけて取得したキャッシュフローを吐き出して
しまうケースを多々見ています。

 

不動産投資はキャピタルとインカムこの二つの利益をきちんと
考えることが大切です。