空室率は実は〇〇だけで改善できる！？

どーも！こんばんは！
 

今日はちょっとキャッチーなタイトルをつけてみました！

ブログを読んでいる方の中には、持っている物件が中々埋まらない…と困っている方も多いのではないでしょうか？

そして、そんなときどのような手段を使っていますか？

１、そのまま繁忙期が来るのを待ち管理会社に頑張ってもらう

２、室内設備などにお金をかけて魅力的な部屋にする

３、賃料を下げる

色々ありますね！

ただ、１ではなんにも改善しませんし、繁忙期がきて埋まるかどうかはわかりません。

２の場合もお金をかけたはいいが、仮に50万のリフォームを5万の部屋でかけてしまった場合、
かけなかった場合より10か月早く埋まってくれないと意味がありません。

３は投資家としては売却出口も考えないといけない為、むやみに賃料を下げてしまうと利回りが低下してしまう為、売買金額が下がるのでこれもオススメできません。

それではどうするか？

４、募集条件の見直し

これが一番費用対効果が高い事が多いです。

特に賃料が5万円以下の部屋では効果は大きいと思います！

例えば賃料5万円 敷金1ヶ月の部屋の場合に入居者が払う費用は、

　前家賃 　　 5万円
　敷金　 　　 5万円
　礼金　　　　　0円
　火災保険　1.5万円
　保証会社　2.5万円
　鍵交換費用1.5万円
　仲介手数料　5万円　　　　　　
　合計　　 20.5万円+引っ越し費用+退去時清算金

一般的な募集だとこれぐらいかかっております。

そして下記をご覧ください。

http://www.homes.co.jp/cont/rent/rent_00002/

http://magazine.ietty.me/14943/

上記は賃貸サイトの年収に対する適正賃料に関するものなのですが、

大体年収の2.5割が賃料と言われているようです。

という事は5万円の部屋のメインターゲットは

5万×12ヶ月÷0.25＝240万

年収240万円の方になります。

更に下記サイトをご覧ください。

http://style.nikkei.com/article/DGXNASFK2901X_Z20C11A6000000

こちらは日経の年収別の貯蓄額についての記事ですが、

一人暮らしの方の貯金額は年収の15%が目安と言われています。

（実際にはもっと少ないと思いますが…）

240万の場合、36万の貯蓄をしていることになります。

そんな方がほぼ1年間近い費用を払ってまで引っ越したいと思うでしょうか…？

間違いなく引っ越しに対する障壁は高いのではないでしょうか。

ターゲットのパイが少なすぎる為、この条件では1年たっても埋まらない部屋になるのもうなづけます。

同部屋の募集条件は

賃料5万円 敷・礼０ 退去時ルームクリーニング費用有　広告費1ヶ月（入居者仲介手数料負担分）

　前家賃 　　 　0円
　敷金　 　　 　0円
　礼金　　　　　0円
　火災保険　1.5万円
　保証会社　2.5万円
　鍵交換費用1.5万円
　仲介手数料　0万円
　合計 　 　5.5万円+引っ越し費用+退去時清算金

で入居が出来るようになります。

これであれば、一般的な内容の部屋に入っていて更新の時期が近づいたときには

　家賃 　　 　5万円
　更新料　 　 5万円
　火災保険　1.5万円
　保証会社　2.5万円
　合計 　 　　9万円

と、更新するよりも安く済ませられる可能性が高く、
「更新するより安く済むなら、綺麗な部屋に住みたい！」という当然の心理にアプローチが出来るのではないでしょうか？

事実、弊社での仕入れ・管理物件でも募集条件の変更を行ったことにより、1年間以上空いていた物件が2ヶ月で決まるなどの事例は非常に多いです。

仮に1年空いてしまったとしたら60万円（5万×12ヶ月）の損失ですが、

募集条件の変更を行い2ヶ月で決まった場合、25万円（5万×2ヶ月+[20.5万ー5.5万］）で済みます。

他にも賃貸業者に支払う広告費をうまく使う方法など募集条件の変更はいろいろあるのですが、

今回は入居者目線での内容に絞らせて頂きました！

空室でお悩みの方は是非試してみてはいかがでしょうか？

それでは！