火災保険について
本日は物件購入時に必ず加入する「火災保険」に関してお伝えします。
火災保険に関しては融資を受けて投資用物件を購入する場合、融資の条件となる為、火災保険の加入は必須となります。
昨年2015年9月までは、期間の縛りが無かった為（最長３６年）各金融機関ごとに自由に設定しておりました。
例）金融機関Ａ：30年ローンの場合、火災保険期間はプラス1年の31年の加入が条件 でした。
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ですが、昨今の「異常気象」の集中豪雨や大雪、台風などの住宅への被害が増えたことで、保険金の支払いが増えて火災保険の事業収支が悪化したことから
2015年10月より"最長10年"までの契約となってしまいました。
火災保険は各社細かな補償内容の違いはあるものの、大枠は同じで下記項目が保証対象となります。
《 火災保険 》
■火災 ：火災・落雷・破裂・爆発による損害を補償します。
■風災 ：風災・雹災・雪災による損害を補償します。
■水災 ：水災（床上浸水、地盤面より45cmを超える浸水、または損害割合が30％以上の場合による損害を補償します。
■盗難・水濡れ ：盗難・水濡れ・建物の外部からの物体の衝突、労働争議等に伴う破壊行為等による損害を補償します。
■破損等 ：上記以外の偶然な事故による破損等の損害を補償します。
※購入する（付帯する）物件によっては、水災を外すなどして物件に合った補償内容で契約しましょう。
《 地震保険 》
■地震 ：地震による倒壊、地震による火災、津波による流失
※保険金の上限は火災保険の50％までになります。
※地震保険の場合、全損・半損・一部損などの条件で支払われる保険金の額は異なります。
また「地震の揺れで家財が壊れた」場合、損害額が家財総額全体の10％以上なら補償の対象となりますが10％未満の場合は１円も支払われません。
さらに、骨董品や貴金属品などのいわゆる贅沢品は支払対象から外れてしまいます。
※こちらも補償には様々な条件がありますので、事前に確認が必要です。
いずれも、ただ入るだけではなく、しっかりと内容を把握する必要がございます。
《 施設賠償責任保険 》
こちらはよく、収益物件のオーナーは必ず入るべき保険と言われます。
施設賠償責任保険とは、建物の欠陥や施設の不備によって他人にケガを負わせてしまったり他人の物を壊したりしてしまったりした場合の賠償金を補償してくれる保険になります。
代表的な例で言いますと、所有物件の看板や外壁のタイル、ガラス等が落下して通行人に怪我をさせてしまったり通行中の車に損害を与えてしまったりした場合に適用される保険で、通行人や車以外に、入居者や入居者の所有物も対象となります。
そのため、室内に釘などの突起物が出ていたために入居者にケガを負わせてしまったり
給排水設備が水漏れを起こして家財を壊してしまったといった場合にも賠償金が補償されます。
実際の申請の多くは入居者に過失がなく、施設（配管など）そのものの不備によって水漏れが起こり損害を与えた場合にオーナーが加入している「施設賠償責任保険」によって賠償をするケースが多いようです。
※誤解されやすいところとしては、入居者自身の不注意などによって水漏れを起こし
階下の人や物に損害を与えた場合には、オーナーが加入している「施設賠償責任保険」は使えません。
この場合は入居者自身が加入している「個人賠償責任保険」で賠償してもらうことになります。
施設賠償責任保険は補償金額（１億・３億など）の割に保険金が安いことから、加入は必須としたほうがいいでしょう。
最近はこのような火災保険・地震保険・特約を悪用（テクニック）して、自然災害が来るたびに申請し上手く適用させているオーナー様もいらっしゃるようです。
※やりすぎると、保険会社のブラックリスト的なものに載るみたいですね。（某損保担当社員聴取）
とはいえ、収益不動産を運用しているオーナー様にとっては実物資産の運用となる為、建物の修繕・維持・管理には費用がかかってきます。
ほとんどの方は購入時に加入した各種保険に関して、物件を手放す（売却）まで一度も利用しない方が大半かと思いますが「実は保険が下りた」など後になって気づいて後悔しない為にも、加入している保険の担当者には都度、保険で対応できるか確認されたほうが良いかと思います。
※自宅（賃貸）で加入している火災保険も実はいろいろな場面で使うことができたりします。
株式会社ファミリーエージェント
三上