お金の時間的価値を含め判断する『NPV』とは？

こんばんは。

ファミリーエージェント資産コンサルティング部の堀内です。

 

先日のDCF法からの流れからリレー形式になっている為、

 

そこにのっかり時間的価値について言及してみようと思います。

前回のブログでお金の時間的価値についてお話致しました。

 

それでは、そのお金の将来価値下落をどうやって加味して投資判断をすればよいのか？

 

という事について本日は書かせて頂きます。

一般的にこの時間的価値についての投資判断指標として使われる指標は

 

『NPV』

 

『IRR』

 

主にこの２つを使用して考えます。

 

『NPV』とは

 

将来的得た収益を現在価値に直したらどのくらいの価値があるのか？という判断指標になります。

 

具体的な使い方としては、

 

前回のブログで書いた「３つのポイント」から割引率を設定します。

 

おそらく「割引率」という言葉よりも「期待収益率」に読み替えて頂くと理解しやすいかと思います。

 

仮に割引率を年6％とします。

 

簡単な例としては、100円の投資が1年で106円となったとき、NPV0円になります。

 

NPVが0円を超えているようであれば期待していた収益よりも収支がとれるという事ですので、

 

投資判断としては「価値のある投資」と判断できます。

 

 

それでは、これを不動産投資に当てはめてみます。

 

２つの投資の判断として見てみましょう。

 

 

①700万の自己資金を使って年間400万のCFをとり2年目で売却し350万の売却益を得る投資　　　総収支合計450万

 

②700万円の自己資金を使って年間100万円のCFをとり6年目に売却し900万の売却益を得る投資　総収支合計800万

 

という、総収支のみでみたら断然②の方が良い投資に見えますが、

 

時間的価値という概念を加えると下記のようになります。

 

①の場合、

0年目…▲700万

 

1年目…▲700万+（400万÷1.06）＝▲322.6万

 

2年目…▲322.6万+｛750万÷（1.06)^2｝＝344.89万

 

NPV＝344.89万

 

②の場合、

 

0年目…▲700万

 

1年目…▲700万+（100万÷1.06）＝▲605.66万

 

2年目…▲605.66万+｛100万÷（1.06)^2｝＝▲516.66万

 

3年目…▲516.66万+｛100万÷（1.06)^3｝＝▲515.82万

 

4年目…▲515.82万+｛100万÷（1.06)^4｝＝▲436.61万

 

5年目…▲436.61万+｛100万÷（1.06)^5｝＝▲361.87万

 

6年目…▲361.87万+｛(100万+900万)÷（1.06)^6｝＝343.19万

 

NPV＝343.19万

 

となります。

 

その為、①の投資の方がより有効という事になります。

 

単に単体での投資判断や、

上記のような投資期間の違う投資同士の優劣判断にお使い頂けるのではないでしょうか。

 

また期待する割引率をどう設定するのか？という事が非常に重要なポイントになり、

 

割引率が意味を持たない数値で入れてしまうと全く役に立たない指標になってしまいます。

 

投資の本で6%と書いてあった。有名な不動産投資が7%で見ていると言っていた。という理由ではなく

 

皆様それぞれの割引率を決める事が重要です。

もう一つの判断手法

 

『IRR』については、

 

本日の記事が長くなってしまったため、

 

明日のブログ当番の小倉に説明してもらいます。

 

明日の記事を楽しみに待っていてくださいね！

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

 

堀内