DCF法とは

 

こんばんはファミリーエージェント永瀬です。

 

収益還元法のDCF法についてみていきたいと思います。

 

DCF法とは「ディスカウントキャッシュフロー」の略で
将来得られる収益と売却時の予想価格を現在の価値に置き換えてから、

その合計額を不動産の価格として算出する方法です。

 

わかりやすく考えるポイントとしては「お金には時間的な価値がある」
とうことを前提として、将来の金額を現在の金額に巻き戻して考えます。

 

通常の投資の考え方は、現在の100万円が
5年後に105万円に増えるだろうと予測します。

 

DCF法は5年後の105万円を現在の100万円に
置き換えるという逆の発想になります。

 

例えば、銀行に100万円を預けて利子が2％の場合、
1年間で102万円になります。

 

では同じ条件で考えた場合、将来の100万円は
今の価値ではいくらになるのでしょうか。

 

利子2％で1年間銀行に預けた場合、100万円にするためには
いくら必要になるかと考えます。

 

計算式は

100÷（1+0.02）＝98万円　となります。

1年後の100万円は現在の価値で98万円に相当するということになります。
割引率2％（0.98）

 

1年目の現在価値は19,600円となります。

これが2年後になると19,600円に割引して考えます。

 

19,600円÷1.02＝19,215円（0.96075）

 

DCF法では将来得られるキャッシュを現在の価値に直して、
同じ時間軸でキャッシュの価値を比較します。

 

不動産の場合は売却する価値も現在から割引して計算します。

 

「不動産価格＝将来得られる収益＋物件の売却予想価格を現在価値に変換」

一般的には、不動産の証券化に係る鑑定評価などで
毎期の純利益の見通しについて詳細な説明を求められた場合は、
原則はDCF法を利用し、直接還元法と合わせて検証することが適切だと言われています。

 

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