空室率の計算方法【中級編】

こんばんは！

ファミリーエージェント資産コンサルティング部堀内です！

 

物件購入時って、ほんとにこの物件がまわるのかどうかが心配なもの…

 

その中でも、特にどれくらいみておけばいいのかがあいまいなのが空室率。

 

ご面談されるお客様とお話をしていても、

 

「空室率は全く見ない。」というお客様もいれば

 

「空室率が25％くらいで見ています。」というお客様もいます。

 

では、その根拠は？というお話になると意外と直感だけだったりします。

 

そもそも空室率とはいくつか算定方法があり代表的なのが下記の３つになります。

 

・時点空室率

 

・稼働空室率

 

・賃料空室率

 

です。

 

「４戸のアパートで２戸開いたら空室率５０％じゃないか！」

 

という考え方は、プロットした時点での空室率を表す「時点空室率」の考え方です。

 

不動産投資の場合、数年に及ぶ投資期間での収支予測が必要になるため、

 

時点空室率という概念は全くと言っていいほど役に立たない指標となります。

 

それでは、どう空室率を評価するのか？という所ですが、

 

それが「稼働空室率」「賃料空室率」です。

 

本日は「稼働空室率」についてご紹介します。

 

稼働空室率では、

 

（戸数×退室率×空室期間）÷（戸数×12か月）＝空室率

 

として、考えます。

 

 

実際にやってみますと

 

8戸のAP

 

１K（25㎡）

 

中野駅徒歩10分

 

の物件があったとします。

 

この場合、まずシングル間取りの部屋の退室率が一般的に４年～５年（25％～20％）あたりが一般的と言われております。

 

基本的には都心部のほうが退室率はやや高い傾向にある為、25㎡のAPだと25％あたりで考えてよさそうです。

 

空室期間については賃貸需要の多い中野駅の物件であれば、退去前に入居申し込みがはいることもあるようなエリアなので、

 

1か月みておけば充分そうです。ちなみに、入居時必ず必要になる仲介手数料（場所によってはADやフリーレント）も

 

ここで入れてしまってもいいかもしれません。

 

これで計算すると

 

（8戸×25％×（空室1ヶ月＋仲介手数料１ヶ月））÷（８戸×１２か月）＝4.16％

 

となります。

 

これが、年間での稼働空室率となります。

 

このように計算してみると、不動産投資による空室リスクについて、比較的正常に捉えられるのではないでしょうか？

 

ぜひ、ご活用下さい！

 

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

 

堀内