アパートの新築・中古？メリット・デメリット？
当社は個人投資のお客様も多いため、私たち
資産コンサルティング事業部では「アパート」の
取扱が比較的多いです。
お客様にアパートの運用を提案する時によく質問に
出るのが、
新築か中古か？ という話があります。
当社は新築、中古どちらも取り扱いますので各々の
条件や目標に合わせて投資を提案させていただいて
いて、特に偏った物件を進めることはありません。
それなので簡単にですが、中古と新築のメリットデメリット
を書いてみたいと思います。
（見た目がきれい、汚いや好き、嫌いという観点は除いてます）
【中古アパート】
メリット
○割安（土地代くらいの物件もあります）
○収益率（利回り）が高い
○稼働見込は過去の実績を元に判断できる
○値下がりが少ない
デメリット
○メンテナンス（修繕）が必要
○入居付け（稼働）の不安
○長期利用に不安
【新築アパート】
メリット
○メンテナンスが少ない
○入居付けに有利（立地、間取等が適正なら）
○長期利用できる
デメリット
○割高
○収益率（利回り）が低い
○入居付けや稼働、賃料維持が未知数
○値下がりする割合が高い
非常に簡単ですが、特徴的なのはこんな感じでしょうか。
どんな投資でもメリット、デメリットはあるので取捨選択なのですが
メリットはきちんと享受してデメリットは回避または改善すると
当たり前ですが良い投資になりリターンが大きくなります。
そう考えた場合、メリットはそのまま良いとしてデメリットを
どうするかとなります。
【中古アパート】
デメリット
○メンテナンス（修繕）が必要
○入居付け（稼働）の不安
○長期利用に不安
これらのデメリットに関してどう対応するのかとなると
・リフォーム、リノベーション
・適切な管理
・運用期間と出口戦略の設定
これらのことで対応することでクリアできることが多くなります。
そして・・・
【新築アパート】
デメリット
○割高
○収益率（利回り）が低い
○入居付けや稼働、賃料維持が未知数
○値下がりする割合が高い
これらのデメリットに関しては
・商品企画（安い土地＋建物での建築等）
・ローコスト建築
・取引コストの削減
・確実性の高い賃料設定からの物件総額の検討
このような対応であればデメリットをクリアする可能性が高くなります。
これらを書き連ねてみましたが、このデメリットをクリアする
対応を比べてみると、新築のほうが専門性が高く、中古のほうは
一般の方でも取り組めばできることで、また新築は購入時（建築時）
に集中して取り組むことに対し、中古は運用しながら取り組める
ことだとわかります。
そのため、個人投資家の方はどちらかというと中古アパートのほうが
利益は取りやすいのではないかと思います。
当社の場合もグループ内に設計事務所、建築部門がありお客様の
サポートができるので新築アパートを取り扱っていますが、
そうでなければなかなか現状では利益のでる新築アパート投資を
提案するにはハードルが高いように感じます。
以上をアパート投資の一つの参考にしていただければと思います。
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