収益還元評価（直接還元法）

こんにちはファミリーエージェント永瀬です。

収益還元評価は積算評価と並んで、
金融機関や不動産鑑定で用いられる評価方法です。

将来の収益力から不動産価格を算出する収益還元法には、
直接還元法とDCF法の2つがあります。

まずは直接還元法からみていきたいと思います。

直接還元の収益還元評価は、家賃収入から経費を引いた純収益（NOI）を
還元利回り（キャップレート）で割った計算式となります。

　・収益還元評価＝純利益（NOI）÷還元利回り（キャップレート）

以下の条件で物件の収益価格を計算してみますと

《物件1》
・家賃：40万円/月（480万円/年）
・諸経費：95万円/年
・還元利回り：7％

（480万円-95万円）÷7％＝5,500万円

《物件2》
・家賃：40万円/月（480万円/年）
・諸経費：95万円/年
・還元利回り：6％

（480万円-95万円）÷6％＝6,416万円

設定した還元利回り（キャップレート）により
評価に大きくかかわることがわかります。

還元利回りは具体的にどのように求められるかと言いますと、
類似物件の事例や地域性、市場データなどをもとに平準化した想定利回りの為、
金融機関や不動産鑑定での独自の概念となります。

簡単に調べる方法として下記のサイトで
エリアごとの想定利回りを調べることができます。

『見える賃貸経営』
http://toushi.homes.co.jp/owner/

直接還元評価の計算を使うことでも
物件価格の妥当性を確かめることができます。

最後までご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェント
永瀬