リフォームの目安

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

 

本日のブログは「リフォーム」についてです。

 

弊社では築20年～30年前後の1棟アパート・マンションを取り扱う機会が多いのですが、その中でも、空室の多い物件の売却以来を受けることが多くあります。

 

 

 

※参考画像

 

その際に「どこまでリフォームをかければ良いか」というのを、

一つの目安として、以下のような基準で判断しております。

 

2DK×6部屋の場合

 

各部屋原状回復のみで1部屋6万円の賃料査定とすると、

6万円×6部屋＝年間で432万円。

 

仮に、洗濯機置き場を【室外→室内】に変更する事で賃料が3,000円アップできるエリアの場合、6.3万円×6部屋＝年間で453.6万円の収入が見込めますので、洗濯機置き場を室内に新設するリフォームを行うことで得た収益は、年間で21.6万円となります。

 

仮に、そのリフォーム費用が1部屋13万の場合、投下した資金は78万円になりますので、

21.6万円（年間収益）÷78万円（投下資金）＝27％超の投資利回りとなります。

 

相場利回り10％のエリアの場合各部屋6万の賃料で売値4,320万円

 

リフォーム後では各部屋6.3万円の賃料になりますので、相場の利回り10％で売却できた場合、売値は約4,530万円になり、価格に200万円以上の差がでます。

 

ただ、リフォーム後でも賃料が1,000円UPしか見込めないとすると、

6.1万円×6部屋で年間439.2万円となりますので、

7.2万円（年間収益）÷78万円（投下資金）＝9.2％

売却価格は約4,390万円となり、リフォーム前との価格差が70万円となりますので、

リフォームに要した費用を加味するとマイナスの収支となってしまいます。

※簡略化の為運用中の収入は加味しておりません。

 

 

エリアや間取りによってはリフォーム費用をかけずに、賃貸募集の際の広告料を増やした方が収益が見込める…というような場合もある為、総合的に判断する必要はありますが、上記のような考え方も「リフォーム」をする際の一つの目安となるのではないかと思います。

 

修繕が胆となる場合が多い【築古物件】の購入相談も随時行っておりますので、お気軽にご相談ください。

 

本日は以上になります。

 

ファミリーエージェント　小倉