空室募集の際の広告費について

 

 

いつもスタッフブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

 

今回は、空室募集をする際に重要となる広告費（いわゆるAD）に
ついて、お話をさせて頂ければと思います。

 

ここでいう「AD」は賃貸募集をする際に、賃貸付をしてくれた
不動産会社に「広告費」「業務委託報酬」といった形で
オーナー様がお支払いするインセンティブのようなものです。

 

 

 

宅建業法では、賃貸物件の賃貸借契約が結ばれた際に、
貸主・借主から「合計月額賃料の1か月分まで」仲介手数料の報酬を
賃貸付した不動産会社が受け取ることが出来ます。

 

 

（あまりないケースですが、借主の合意がない場合には、
借主と貸主が0.5ヶ月ずつ仲介手数料を負担する形となります。
詳しくは下記URLをご参照ください。
http://meiho24.com/wp/2019/08/tokyu-livable-lost/
）

 

ただ、
・競合が多い、過疎化が進んでいるエリア等の事情で、
賃貸付けが難しい
・より高い賃料で成約させたい
といったご希望の場合には、正規の仲介手数料に加え、追加で
広告費という形でインセンティブを支払うことで、より優先的に
物件を紹介してもらえるようにするという流れになってまいります。

 

 

今回は、ここでADについて2点ほど重要な考え方を紹介させて

いただければと思います。

 

①築古単身世帯向け物件にはADが必須

 

先ほど、賃貸の場合の仲介手数料は正規賃料の1カ月分という
記載をさせて頂いたのですが、当然賃貸の仲介会社の立場から
賃料の高い物件で成約したがる傾向にはございます。

 

また、SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトに掲載できる物件の
枠が決まっていることもあり、基本的にはファミリータイプの
物件や都内の物件の方が優先的に掲載されるケースが多いです。

 

そのため、広告費という形で追加の報酬を仲介会社に支払うことで、
築古中古物件でも成約に向けて動いてもらえるようにするということが、
築古不動産投資においては重要になってまいります。

 

 

②AD利回り

 

ADを多めに支払うことは、一見するとコストに感じられる部分も
あるかとは存じますが、ADを多く支払うかどうかの判断において
重要になるのが、「何年でADの費用分を回収できるか」といった
観点でございます。

 

 

例えば、本来AD1カ月の家賃4万円で入居付けできる物件を、
AD1カ月分を追加で支払うことで、家賃4.3万円で成約すると
します。

 

この時、コストとしてかかってくるのが、

・追加のAD4.2万円・本来のADの増加分2千円
（家賃を2千円上げたことで、本来の1カ月分ADの2千円増加
します。）

 

で合計4.4万円になる試算です。

 

一方で、賃料収入の方は、月に2千円ずつ増えるので、
4.4万円/2000円＝22カ月、つまり2年弱で投下したAD分を
回収できる計算になります。

 

また、ここで入居者が2年以上住めば資金を回収できる
わけですが、一般に単身世帯の入居期間は平均で4年程度
と言われておりますので、今回のケースではADを追加したほうが
利益になるといえます。

 

 

ただ、賃料を上げるとその分空室機関が増えて、その分
機会損失が生まれるのも事実です。

そのため、具体的にどう言う条件で募集をかけるかは、
管理会社とよく話し合って入居付けできる賃料の範囲で
募集をしたほうがいいと言えるでしょう。

 

 

（ただ、ADがないと底値賃料でしか成約できいといった
場合には、ADを追加したほうがトータルの利益は増えるか
とは存じます。）

 

 

最後までご覧頂きありがとうございます。