収益不動産の価値を計るには

不動産投資を始める（物件を購入する）に際しては物件価格を慎重に判断する必要があります。

 

その判断として物件の「利回り」であったり「積算価格」「取引事例比較」など様々な材料があります。

 

 

 

 

その様々な判断材料をもとに物件を見る場合に一番基本になるのはなにかというと、そ

の物件から得られる純粋な賃料収入です。

 

営業純利益と表したり投資ではNOI(Net Operating Incom)と呼んだりします。

 

これはその物件の適切な総賃料から空室や未回収でロスがでる分や物件運営にかかるランニングコストを差し引き、物件が賃料収入以外で稼ぎ出せるもの（駐車場、自販機、太陽光など）を足し合わせてだしたその物件の純粋な賃料収入のことです。

 

この営業純利益が借入の返済原資になりキャッシュフローという不動産投資の利益になります。

 

この営業純利益（NOI)を物件価格で割って実質利回りを算出すると物件本来の力か見えてきて、他の物件との比較も正確性が出てきます。

 

また、営業純利益（NOI)を自分が不動産投資に期待する利回りで割れば購入に適正である金額が算出されます。

 

どうしても不動産投資のマーケットでは「満室時賃料収入／物件価格」で算出する表面利回りを使っているのでこの営業純利益（NOI)をもとにした実質利回りで考えている方は少ないように感じます。

 

物件の正味の力をきちんと把握し検討できると普通に流通している物件の中からでも良い物件をみつけることができる場合もあります。

 

※ファミリーエージェントがメディアに取り上げられました。

経営者インタビュー番組「KENJA　GLOBAL」

マーケット・経済専門チャンネル日経ＣＮＢＣ「時代のニューウェーブ」に紹介されました。

 

 ニューズウィークWEB

CHALLENGING INNOVATOR｜株式会社ファミリーエージェント 長渕淳