ほんとにRC投資でいいんですか？

こんばんは。

ファミリーエージェントの岡田です。

「築浅のRCは購入時と売却時の金額が大幅に下がりやすい。」

なぜこのようなことが起きるのでしょうか？

大きな理由は２つあるのですが、

まず一つは年々収入が減っていくという事です。

築が新しければ新しいほど経年によって賃料が下落しやすいのはご存じかと思います。

上記に関しては築浅の中でもむしろRCよりも木造の方が一般的に下落が起きやすいです。

但し、築浅RCの場合、家賃の下落もさることながら運営費が上がるという所に

 

注目されている方は少ないのではないでしょうか。

RCの場合、築15年を超えてくるころから細かな補修が多くなり、一回一回の修繕費用は木造に比べ多く費用がかさ

みやすいです。

またエレベーターなどの設備がついているものは経年によるコストの増え方が顕著です。

そしてもう一つが経年により購入検討利回りが上がるという事です。

こちらが売却出口を大幅に下げる要因になります。

築年数が上がれば「求められる利回り」が上がるのは当然といえば当然なのですが、

なぜ築浅RCが他に比べ「求められる利回り」が上がるのでしょうか？

それは融資が関係しています。

今築浅のRCの購入検討をされている方の大半は

 

低金利長期のプロパーローンを利用した購入を検討しています。

プロパーローンは築年数に対しての柔軟性が低く一部を除き法定耐用年数通りの融資をします。

仮にCFを2％程度欲しいという方が築17年1億のRCを金利1％30年フルローンで買ったとします。

この時の年間の返済率が3.85％（1億なら年間返済額385万）です。

RCの経費率・空室率の合計が平均25％（地方なら30％～）程度ですので、

利回り7.8％の物件でちょうどCFが200万円となる計算です。

これを10年間保有し売却を考えると物件の築年数27年になっていますので

RCの法定耐用年数47年から築年数を引くと20年の融資しか出来ない計算になります。

売却時、同じく金利1％20年フルローンを使いCF200万欲しいという方に売却を検討した場合、

返済率は5.51％ですので、

表面利回りで10.01％で売却をしなければいけない計算になります。

ということは物件価格が

購入時1億→売却時7800万

と2200万も下がってしまう計算になります。

CFが10年間で2000万ですので売却時にCFで得た収益はすべて失ってしまう計算です。

もちろん賃料下落や運営費が増える、経年が古くなったことによって求められるCFも増えることを考えると

更に売買金額が下がってしまう事も考えられるます。

特に地方のように、利用できる金融機関が限定的な物件は

 

選べる融資条件も少なくなる為、危険度が高くなります。

一度築浅RCの購入を検討する際はこの記事を思い出していただければと思います。

 

本日も最後までお読みいただきまことにありがとうございました。