シェアハウスを購入した多くの投資家の方が泣き寝入り状態！？

ご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェンの田頭です。

 

本日は、某シェアハウスを購入した投資家の方々が、
業者が融資期間まで一括借り上げ（サブリース）を行い賃料保証をしておりましたが、
賃料改定（保証料の減価）を行いキャッシュアウトが起こってしまっており、
多くの投資家の方が泣き寝入りをしているという内容についてお話しをします。

 

この某シェアハウスにつきましては、
2012年～2016年ほどにかけて市場に多く出回り、
2年間で500棟というスピードで建設されておりました。

 

このサブリースを使ったスキームはというと、
業者が物件価格を本来よりも高く設定し、
利益を大きく乗せることで、
その余剰分を使い賃料保証を行うという内容です。

 

さらに、業者からの金融機関の紹介によりオーバーローンでの融資が可能なため、
「自己資金は必要ありません。」という内容でした。

 

そのため、かつての投資家の方々は、
・融資期間は賃料保証がある
・自己資金を使わずに物件が購入できる
ということで、リスクのない投資であると思いこんでいました。

 

賃料改定が行われた結果、キャッシュアウトの状態が続きますが、
本来であれば、「融資条件の交渉」「物件の売却」「入居付けを行い賃料収入を得る」というように
対策はいくつかございます。
それにもかかわらず、なぜ投資家は現在泣き寝入りの状態であるかというと、

 

①違法なオーバーローン
②売れない物件である
③特定のスキームでしか収益を得ることができない

この3点が問題となっております。

 

①違法なオーバーローン
これについては、現在でもいまだ見受けられますが、
銀行を騙し融資を受けるという内容です。

 

二重売契、値引き合意書の作成、1法人1銀行、個人の属性のエビデンスの偽装など、

 

このような方法より、銀行を騙して融資を受けているため、
仮にキャッシュアウトが起こったとしても、
銀行側に融資条件変更の交渉が行えないということです。

 

②売れない物件である
これは、①の金融機関にも若干重複してまいりますが、
シェアハウスは現在融資付けが難しくなっており、
次の買い手を見つけにくくなっております。
また、購入時は高い物件価格で購入をしているため、
売却価格も高く、評価との乖離が著しいという点もございます。

 

③特定のスキームでしか収益を得ることができない
本来不動産賃貸業というものは、
家賃収入より収益を得るというものです。
しかし、某シェアハウスにつきましては、
不動産からの家賃収入が見込めないため、
保証がなくなった際に投資家の方は収益を得ることができないということです。

 

このような理由より、某シェアハウスを購入している投資家の方々は、
泣き寝入り状態にあるということです。
（現在は投資家の方よりサブリースを行っていた会社に提訴する姿勢をとっております）

 

これらのことを教訓にしますと、
①融資を組む際は違法的ではなく、合法的に組むこと
②出口の取れない物件は購入しないこと
③仮にサブリース契約をしても、サブリースが解除された場合でも賃料収入が得られること

 

以上の内容を前提として不動産投資に取り組まれるのが良いでしょう。

 

現在、オーバーローンはおろか、フルローンを出す金融機関も多くございません。
弊社では違法的なオーバーローンでのご提案はできませんが、
正攻法で純資産の増加を図っていきたいという方は、そのお手伝いをさせて頂きます。
そのようにお考えの方は、ぜひ弊社ファミリーエージェントまでお問い合わせください。