合法的な建物価格は何％？

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は、
不動産投資の税効果に大きく影響する
建物価格の決め方についてです。

最短4年で減価償却し、
実際にはキャッシュアウトしない経費
として計上できる為、

建物価格が高くとれることは
特に所得の高い方の不動産投資において
非常に重要な要素の一つです。

一方で、
あまりにも根拠に欠ける申請をすると
税務署の目に留まる可能性もありますので
注意も必要です。

一般的に建物価格がどのように設定されるか
のご説明によって
皆様の資産形成が捗りましたら幸いです。

■建物価格の最も合理的な決め方

不動産に限らず、物の売買における
最も合理的な価格の決め方は
『売主と買主の合意』です。

不動産等の価格の大きな売買では
売買契約書に明記された金額がその根拠
となります。

ただし、そうは言っても、
例えば1億円の土地建物で、
土地：1円、建物：残り全部
としてしまうと、
あまりにも土地の価格が市況と乖離している
ということで
問題となってしまう可能性が高いです。

■売買契約書に非明記の場合

売主の希望により
売買契約書に土地・建物の内訳を
明記しない契約も多くあります。

その際には、
売主・買主それぞれに内訳を決定し
申告することになります。

以上のことから、
売買契約書への明記の可否にかかわらず
建物価格の合理的な理由付けは
一定必要ということになります。

■説明可能な建物価格

一般的に土地建物按分を決定する際は
固定資産税按分とすることが多いです。

ただ、著しく建物価格が小さく
なってしまうことが多いですので

売価ー土地の固定資産税評価額
を建物価格とするケースもございます。
※弊社も、これを上限決定の基準としています。

このほかに、
土地家屋調査士等のレポートを活用する
等もございますが、
コスト面からあまり多くはありません。

■建物割合を高くとる際の注意点

以上のことから、
売価ー土地の固定資産税評価額＝建物
で決めるとすると、

“土地の評価が低ければ”
とも考えられます。

ただ、不動産取引において
土地の資産価値というのも
出口の価格を決定する重要な要素
ではないでしょうか。

都内の好立地にて
土地評価と実勢価格が大きく乖離している
場合には上記のロジックも成立し得ますが、

より郊外に出るほど
そもそも資産価値の低い物件で
税圧縮だけ効率的にできているが
売却まで見据えた場合に
トータルで損してしまったということにも
なりかねません。

会社によっては、
『次の買い手もうちが見つけるので』
というサイクルで説明されるケースもあるようですが
5年後にその会社が存続しているかも
わかりませんので

不動産市場において、
“一般的に出口が取れるものなのか”
も併せて考えてみてはいかがでしょうか。

最後までご覧いただきましてありがとうございます。