純資産増加率と全期間利回りの投資の考え方
今回は、主にシミュレーションの際に、
投資指標として出しております、
・純資産増加率
・全期間利回り
についてお話します。
当社では、「税圧縮用」の意味合いも兼ねて、
「築古木造アパート」を提案することが多々あります。
しかし、この提案をした場合、
減価償却期間内の4年間は良いものの、
減価償却期間終了後はデッドクロスとなり、
税負担により収支が赤字となってしまいます。
≪例≫
そのため5年目以降は常に税負担が重く、
「長期保有によるデメリットが大きいのでは」
といったご意見を頂きます。
そういったお客様には、この、
「純資産増加率」「全期間利回り」でご判断いただきたく存じます。
◆純資産増加率
⇒投資全期間（当社収支では5年・10年）での
投下資金の増加率
◆全期間利回り
⇒投資全期間で獲得できる利益の1年ごとの投下資金に対しての利回り
（当社収支では5年・10年）
≪例≫
さっきのシミュレーション例で出させていただいたものと、
同じ物件の投資指標値です。
5年よりも10年のほうが純資産増加率が期待できております。
※全期間利回りは10年のほうが下回りますが、
それでも利回り20%超の利回り水準です
これは、「売却利益の上昇」が大きく左右しております。
当社が築古木造物件を提案する理由の1つとして、
「キャピタルロス（物件価格が下がってしまうこと）」
のリスクが少ない特徴があります。
そのため、元本返済が進めば進むほど、
「売却利益が上昇」していき、
全体の利益率が上昇するという仕組みです。
もちろん、5年間できちんとイグジットをとれるような
商品を提案させていただいておりますが、
仮にデッドクロスを迎えたとしても、
「税金負担＜元本返済額」となり、
全体利益は保有期間が延びるほど増えてきます。
さらに、投資初期の減価償却期間では、
ハイスピードでの資金回収が検討でき、
投資効果が高く見込める投資提案と考えております。
純資産増加率・全期間利回りがプラスで出る内容であれば、
デッドクロスは起きようとも、
投資価値が見込めると判断いただけるのではないでしょうか。
皆様の物件選びの参考になればと存じます。
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