「満室稼働中」は本当に良いのか

いつもご覧いただき、ありがとうございます。
ファミリーエージェントの渡です。

本日は、「満室稼働中は良いのか」についてお話いたします。

物件を購入する際に、満室稼働中かどうかというポイントに
重きを置いている方も多いかと思われます。

確かに、満室稼働中であれば、引渡しを受けた時点から
一定のキャッシュフローを確保できるため、安心感を持って
不動産賃貸業を始められるかと思われます。

しかし、運用中に空室は必ずといって良い確率で退去が生じ、
オーナーには原状回復費が発生します。

20㎡シングルタイプの原状回復費の目安は、
約20～30万円と言われているため、(※部屋の状態によって変動あり)
運用中の費用が増える可能性があります。

また、仮に退去する部屋が10年間住んでいた部屋の場合、
上記の金額以上の原状回復費がかかる可能性があります。

さらに、満室稼働中の物件では賃料にバラツキが多いこともあり、
相場よりも高い賃料で入居している場合もあるため、
購入後の退去によって、満室賃料が下がってしまう恐れもあります。

その為、満室稼働中だから投資が安全と考えるのではなく、
運用中も含めた物件選びが重要といえるのではないでしょうか。

そこで、物件を選ぶ際には、

・賃料は周辺と比べて適正かどうか
・最寄り駅や周辺施設から賃貸需要が見込まれるかどうか

の2点を考慮に入れると良いかと思われます。

なぜならば、一定の賃貸需要があり、適正賃料であれば、
募集の工夫次第で入居付けの心配は軽減されるかと思われるからです。




以上より、物件を選ぶ際は
「満室稼働中」というポイントの優先順位下げ、
一定期間運用した際の空室損も含んだ収支シミュレーション
を基に利益が見込まれるかどうかという観点を持ってい頂くと良いかと思われます。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。