収益物件のランニングコストについて

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント高田です。

本日は、収益物件のランニングコストについてお話させていただきます。

 

収益物件を所有した時のランニングコストについては、

 

①固定資産税、都市計画税
②管理委託費
③定期清掃費
④共用部の水道代・電気代
⑤消防点検費

 

の5点が多くの物件で発生する費用です。
詳細については、以下の通りです。

 

①固定資産税、都市計画税

不動産では、土地と建物のそれぞれに固定資産の評価額が毎年定められ、
その評価額を基に固定資産税・都市計画税が毎年かかってきます。

その金額については、所有物件ごとに発行される
公課証明書もしくは納税通知書での確認が可能です。

 

②管理委託費(管理手数料)

管理委託費用とは、物件の管理を管理会社に委託した場合に
発生する費用です。相場は月額賃料の「5%＋税」となります。

 

管理会社の主な業務としましては、

 

〇ビルメンテナンス
日常清掃、設備の管理・点検、警備業務、防災消防管理、
保守管理、巡回見回り、植栽管理、美観管理など

 

〇プロパティマネジメント
空室テナント誘致（リーシング）、契約締結業務、クレーム対応、
賃料の回収、滞納督促、工事発注・管理、オーナーへの報告業務

 

に分けられます。
それぞれを専門業務としてる管理会社もあれば、
両方を一括で行っている管理会社あります。

 

物件の収益性や資産性を維持は管理で大きく変わります。

 

また、同様の管理業務を行っているにもかかわらず、
委託費用が月額賃料の「3%＋税」の管理会社もございますので、
業務内容を含め、管理会社の選定は重要になってきます。

 

③定期清掃費

先述の管理業務に加えて、物件の定期清掃費が費用としてかかります。

 

清掃では、敷地内の簡単な除草や放置されているゴミの撤去など
入居者が住みやすい環境を整えております。
また、入居付けの際も定期的な清掃を行っている物件とそうではない物件では
物件の状況に差が出てくるだけでなく、入居の確度にも影響が出てきます。

 

そのため、管理会社に清掃を委託することで、安定的な収入に繋がるかと思われ、
中古物件は月4回の清掃を推奨しております。

 

④共用部の水道代・電気代

 

アパートやマンションの共同住宅の場合、
共用部の水道光熱費はオーナー様の負担となります。

 

そのため、廊下や階段などの電気代や
植栽への水やりのための散水栓でかかる水道代があります。

 

物件によっては散水栓がないものもありますので確認が必要です。

⑤消防点検費

 

消防法では、物件の規模によって消防用設備等を定期的に点検して
維持管理を行うことと、その結果を消防署長に報告することが義務付けられています。

 

消防点検では、消火器等の機器の設置状況や火災報知器、避難器具の
動作確認を行います。

 

もし、報告義務を違反をしてしまうと、多少のペナルティーがありますので、
消防点検はオーナー様の責任で行っていただく必要があります。

また、以下の費用については、物件よって発生する代表的なものです。

 

〇ライフライン設備
・浄化槽(下水処理)の点検費、
・貯水槽(上水設備)の点検費

 

〇物件の設備
・インターネット費(J:com等)
・防犯カメラ費
・エレベーター点検費
・機械式駐車場の運営、点検費

 

〇その他
・町内会費
など

 

このように収益物件を所有すると、必ず発生する費用に加えて、
物件の設備によって追加費用が掛かることがあります。

 

マンションなどは設備が多いため、ランニングコストが
アパートに比べて高くなる傾向にあります。

 

物件ごとに異なるものの、ランニングコストの目安として
アパートタイプで満室想定賃料の10%～15%前後
マンションタイプで15%～20％前後
となります。

 

もし、ご自身で収支シミュレーションをする場合、
この目安を使ってキャッシュフローを出してみてはいかがでしょうか。

 

最後までお読みいただきありがとうございます。