更地売却という選択肢を準備する

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は、
「更地としての売却という出口戦略の選択肢を準備すること」
についてお話させていただきます。

築古物件においては、
購入物件に土地価格の下支えがあるかどうか
という点が利益を見込むために必要なキーポイントの一つです。

土地の下支えがある物件の出口戦略としては、

①購入時価格と大きな乖離なく、収益物件として売却
②更地として売却

が想定されます。

①の場合は以下のURLをご参照ください。

https://apart-toushi.com/column/deguchi/



②の場合、
購入価格と土地価格が近いと、純資産の増加に繋がりやすく、
投資の出口として利益を見込みやすいです。

ただ、更地として売却する場合、

・解体費
・入居者の退去について

の2点は少なくとも考慮にいれていただく必要があります。


解体費については、物件の構造によって相場が決まっており、
費用を計算することは比較的容易です。


他方で、入居者の退去については、相場が決まってはおりません。
選択肢の一つとして、年間賃料の半分、つまり各入居者に半年分の賃料を
引っ越し代として支払うという形が挙げられます。


しかし通常の賃貸借契約では、貸主側に正当な事由がない限り、
更新の拒絶や解約ができず、退去が思うように進まないリスクがあります。


そこで、運用中に「定期借家契約」にしていくことが重要です。

定期借家契約とは、期間が決まった賃貸借契約のため、
売却のタイミングを設定しやすいです。

また、最終的な土地の買い手としても
購入物件の入居者が定期借家契約であると
購入しやすいという業者も多いです。

そのため、物件を運用する中で更新や退去のタイミングで
新規の契約については、定期借家契約に順次していき、
更地としての売却という出口戦略の選択肢を増やしてはいかがでしょうか。


最後までお読みいただきありがとうございます。