首都圏築古物件の融資額と税前キャッシュフローの関係

首都圏築古物件の融資額と税前キャッシュフローの関係


いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの佐藤です。


不動産投資の目的として、

〇資産形成をして退職後の私的年金にしたい
〇不動産の規模拡大をして早期リタイアをしたい

そのために『年間〇〇万円くらいのキャッシュフローが欲しい』
という目標を立てる方が多くいらっしゃいます。

しかし、そのためにはどのくらいの規模の不動産を購入すればよいか
漠然としている方もいらっしゃるかと思われます。


そこで、本日は弊社がご紹介しております首都圏の築古物件において
「どのくらいの規模まで拡大すれば目標のキャッシュフローが達成できるのか」
およその概算がわかる計算方法について記載させて頂きます。



不動産投資のシミュレーションは

税前キャッシュフロー＝満室想定賃料収入―空室損・運営費（約20％）―ローン返済　　　


でキャッシュフローの概算を出すことができます。
この際、1都3県の築古物件ですと「物件価格の約2％前後」が
税前キャッシュフローの一つの目標と言われております。


【例：価格5,000万円　利回り9％】
＜金利2.9％　期間30年　フルローン＞の場合

収支シミュレーション
満室想定賃料収入：　   約450万円
空室損・運営費　： 　  －約 90万円（20％想定）
ローン返済　　  　：    －約250万円
――――――――――――――――
税前CF　　　　　  ：　　   約110万円

110万円÷5,000万円×100＝2.2％　という試算になります。


仮にフルローンで物件を購入した場合、
物件価格＝融資額となるため、目標とする年間キャッシュフローに÷0.02をすることで
目標の年間キャッシュフローを得るために必要なおおよその融資額（物件価格）を知ることができます。


例えば、『年間500万円の税前キャッシュフローを得たい」という場合

500万円÷0.02＝2億5,000万円　となります。


このように「目標年間（税前）キャッシュフロー÷0.02」をすることで
どのくらいの規模まで拡大すべきががおおよそわかります。

もちろん、築浅物件をご購入される方や現金を投下される方、
減価償却を活用し税還付で税引き後キャッシュフローを考えている方ですと、
キャッシュフローが変わるため上記の簡単な式には当てはまりません。


不動産投資は物件・融資条件・税金など、様々な要素が関わってくるため
個別具体的なご相談をされたい方はお気軽にお問合せ下さい。